[창업! 상권 vs 상권]<6>대치동 학원가 vs 중계동 학원가 유망업종

대치동… 문구전문 커피숍
중계동… 테이크아웃 분식

(위)서울 강남구 대치동 학원가 전경. 이곳은 1980년대부터 대로변을 따라 소형 단과학원을 중심으로 형성됐다. (아래)서울 노원구 중계동 은행사거리 일대의 학원가 전경. 2000년대부터 대형 종합학원을 중심으로 형성됐다.

서울 강남구 대치동과 노원구 중계동은 대표적인 인기 학군이다. 대단위 아파트 단지를 중심으로 명문학교는 물론 학원시설이 밀집해 있어 30, 40대 거주자 선호도가 매우 높은 지역이다.

대치동과 중계동 상가들의 주 이용자는 학원을 찾는 유입인구다. 여기에 대치동 일대 1만8000여 채, 중계동 일대 3만3000여 채에 거주하는 주민들도 상가들의 주 고객이다. 하지만 두 상권은 입지조건과 거주 유형이 다르기에 소비 특성도 차이가 있다. 대치동 아파트는 1980년대 전후에 지어진 노후 단지가 많다. 이런 이유로 집주인들은 인근 주상복합이나 강남의 다른 지역으로 이전한 경우가 많고, 현재 거주자는 대부분 자녀교육이나 직장 등의 이유로 전세로 들어온 세입자다. 또 지하철 노선이 좋고, 도로망도 발달돼 있어 외부 유입인구가 많다. 따라서 회전속도가 빠르고 고정 고객을 확보하기 쉽지 않다. 반면 중계동은 1990년대 입주한 아파트가 대부분이며, 중소형 규모가 차지하는 비율이 높다. 지하철역과 거리가 멀어 외부 유입 수요가 낮다. 하지만 배후주거지 규모가 크고 밀집도도 높아 거주자 수요가 많다.

두 상권 모두 대로변 대형상가를 중심으로 형성돼 있다. 대치동은 대치역(3호선) 주변과 은마아파트입구 사거리로 구분할 수 있다. 도곡역(3호선·분당선 환승역) 방향 대로변 상가를 중심으로 형성된 대치역 주변은 대치동 학원가의 핵심 상권이다. 선경상가와 청실상가 등 단지 내 상가에 수백 개의 점포가 있다. 대부분 초등학생과 중학생 대상 학원들이어서 학부모 유동인구도 많다. 상가 1, 2층에는 학원생들과 학부모들을 대상으로 한 편의점과 커피숍, 패스트푸드점이 주로 포진했다. 선경아파트와 청실아파트 등 인근 아파트 거주자들을 겨냥한 세탁소, 은행 등 생활밀착형 업종도 많다. 해당 아파트들이 1000채 이상의 대규모 단지여서 부동산 중개업소도 밀집돼 있다. 은마아파트입구 사거리에는 대치역 주변과 달리 고등학생 대상의 학원이 많다. 유동인구도 고등학생 위주여서 상대적으로 학부모 수요는 적다. 저층부에는 생활밀착형 업종, 3층 이상은 학원이지만 개별 점포가 아닌 건물을 통째로 임차해서 쓰는 학원이 많기 때문에 점포 밀집도는 낮다.

중계동 학원가는 은행사거리를 중심으로 대로변에 밀집되어 있다. 주공 6단지와 건영 3차 앞 대로변 근린상가가 핵심 지역이며, 주공 5단지 앞에도 일부 있다. 업종은 1, 2층에는 커피숍 편의점 은행 마트가, 3층부터는 학원과 병원이 주로 몰려 있다. 학원 밀집 지역이지만 대치동과 달리 학부모 수요는 많지 않으며, 학원 구성도 대형 입시학원이기 때문에 중고등학생들이 많다.

두 상권 모두 대규모 주거단지를 끼고 있고, 유동인구가 많은 우량 상권이어서 임대료 수준이 만만치 않다. 대치동의 임대료는 m²당 4만7200원(1층·2011년 3분기 기준)으로 강남구청역(3만7400원), 교대역 주변(3만2400원)보다 높다. 중계동은 4만1900원으로 대치동보다는 낮지만 최근 임대료 상승세에 힘입어 처음으로 4만 원 선을 넘어섰다. 높은 가격수준에도 매물을 구하기가 쉽지 않다는 점도 두 상권의 공통점이다.

두 상권의 주요 업종별 매출을 비교한 결과는 차이가 있었다. 대치동은 제과점과 패스트푸드, 한식 등 식음료 관련 업종의 매출이 높다. 중계동은 정육점(식당), 슈퍼마켓 등 생활밀착형 업종이 좋았다. 이런 점들을 고려해 업종을 선택할 필요가 있다. 우선 대치동은 주변 일대 아파트 거주민을 대상으로 하는 업종보다는 학원가 유입인구를 타깃으로 한 업종이 유리하다. 편의점, 문구전문점, 테이크아웃 음식점 등이 추천 업종이다. 30, 40대 여성 유입인구도 많기 때문에 커피숍이나 여성 미용실도 좋다. 중계동은 테이크아웃 음식점이나 분식점이 유망하다. 서점이나 독서실도 경쟁력이 있다. 주변 주민들을 대상으로 하는 저가형 생활용품 전문점이나 세탁전문점, 김밥전문점도 권장 업종이다. (도움말: 부동산114 장용훈 연구원)

황재성 기자 jsonhng@donga.com