[창업! 상권 vs 상권]<8>판교테크노밸리 vs 상암DMC

판교테크노밸리 유망 업종은 고기전문점, 분식, 한정식
상암DMC 유망 업종은 음식점, 패밀리레스토랑

《 최근 부동산시장에서 뜨겁게 주목받고 있는 사무실 밀집상권이 있다. 바로 경기 성남 분당신도시 옆에 조성되고 있는 판교테크노밸리와 서울 마포구 상암동 월드컵경기장 인근에 위치한 상암디지털미디어시티(DMC)이다. 신분당선 개통(판교)과 대형 미디어기업들의 대규모 사옥 건축(상암) 같은 대형 부동산 호재에다 신규로 조성돼 상대적으로 싼 임대료 등과 같은 장점이 많은 곳들이다. 업무시설용지에 상권이 형성돼 건물 밀집도가 높고, 다수의 업무시설 종사자를 고객으로 확보할 수 있는 점도 매력적이다. 》
판교테크노밸리는 판교신도시의 자족기능을 위해 계획된 업무시설단지로 SK케미칼, 삼성테크윈, 미래에셋 등 대기업 업무시설이 입주해 있다. 2013년 준공 예정이며 계획인구는 8만 명 수준이다. 연구시설용지로 제한된 탓에 근린시설이 입지할 수 있는 곳은 제한적이다. 상암DMC에는 동아일보, 중앙일보, 한국일보, KBS, MBC, SBS 등이 입주했거나 입주할 예정이다. 2015년 준공을 목표로 하며 계획인구는 6만8000명가량이다.

상권으로 유입되는 인구규모는 상암DMC가 훨씬 크다. 지난해 월평균 기준으로 100만 명 정도이며, 올해 SBS와 애니맥스 등 다수의 기업이 추가로 입주할 예정이어서 인구 유입규모는 더 커질 것으로 전망된다. 판교디지털밸리는 신분당선 판교역이 개통(2011년 9월)된 지 얼마 되지 않았기에 유입인구 규모가 상대적으로 작았다. 하지만 강남역과 직접 연결된다는 특성을 고려하면 앞으로의 발전 전망은 밝은 편이다.

두 상권 모두 주요 업종은 음식점과 커피전문점이다. 업무시설에 구내식당 같은 편의시설이 있지만 모두 다 이용할 수 없기 때문에 식음료업종이 다수를 차지하고 있다. 노래방이나 유흥주점 같은 야간업종은 입점 업종 제한으로 찾아보기 힘들다. 두 상권 모두 신규로 조성되는 곳이어서 권리금은 없지만 보증금과 임대료가 상대적으로 높게 형성돼 있다. 판교테크노밸리 상권의 월 임대료는 33m²(전용면적 기준) 점포가 350만∼400만 원(1층 점포·2011년 말 기준), 보증금은 8000만∼1억 원 수준이다. 상암DMC 상권의 월 임대료는 300만∼500만 원, 보증금은 5000만 원이다. 두 지역 모두 면적 대비 임대료가 높은 수준이기 때문에 예비창업자들은 자금 계획을 잘 세워야 한다.

판교테크노밸리 상권의 최대 장점은 건물 간 거리가 짧기 때문에 이웃 건물에서 유입하는 인구가 많다는 점이다. 따라서 고기전문점, 분식점, 일본식 선술집, 한정식집, 일식집 등을 고려해볼 만하다. 야간과 주말 영업이 어렵지만 점심시간과 저녁시간 유동인구만으로도 충분히 경쟁력을 갖고 있다. 상암DMC는 일반 오피스 상권과 달리 심야까지 영업이 가능한 방송매체가 입주하기 때문에 종일 상권으로 자리 잡을 가능성이 있다. 다만 현재 KBS미디어센터와 CJ를 제외하고는 입주한 곳이 없다. 또 올해 하반기부터 입주가 시작되지만 2015년이 되어야 입주가 완료돼 상권이 자리 잡는 데 걸리는 기간이 길 수 있다. 이런 점을 염두에 두고 업종을 선택해야 한다. 현재 주 이용자가 업무시설 종사자들이므로 이들을 타깃으로 하는 음식점이나 패밀리레스토랑 등이 추천 업종이다. 만약 투자자금에 여력이 있다면 미래를 대비해 MBC 예정용지 앞 위락상업시설에 노래방이나 호프전문점 같은 야간업종을 고려해볼 만하다. 상암DMC 전체에 위락시설이 거의 없고, 들어설 수 있는 입지도 한정되어 있기 때문이다.

(도움말: 부동산114 장용훈 연구원)
황재성 기자 jsonhng@donga.com