[Money&Life]물가상승률 따지면 손해아냐? ‘평생월급’ 주택연금의 오해와 진실

매년 3.3% 오른다는 가정에 따라 산출… 가능성 적어

주택을 담보로 매달 일정액을 연금 형식으로 받는 역모기지(주택연금) 상품에 대한 관심이 높아지고 있다. 한국주택금융공사에 따르면 가입건수는 올해 10월 기준으로 작년 동월 대비 80.2% 늘었고 12월 현재 가입자 수만 1만2000명을 넘었다. 주택연금은 무엇보다 자기 집에 그대로 살면서 매달 연금을 받을 수 있다는 점에서 집은 있지만 매달 일정한 소득이 없는 은퇴자들에게 각광받고 있다.

하지만 주택연금에 대해 제대로 알지 못해 이를 활용하지 못하는 이들이 적지 않다. 주택금융공사와 함께 주택연금과 관련된 오해와 진실 8가지를 Q&A로 풀어봤다.

Q. 주택연금 가입 전 주택의 담보대출을 모두 갚아야 되나.

A. 아니다. 목돈을 일시에 찾아 쓸 수 있는 일시 인출금을 활용해 기존의 주택담보대출을 상환하는 조건으로 가입할 수 있다. 일시 인출금은 담보주택의 가격과 가입자의 나이에 따라 본인이 100세까지 받을 연금액을 현재 가치로 환산한 ‘연금한도’의 최대 50%까지 미리 받을 수 있다.

Q. 초기 가입비용이 비싸고 환불이 불가능한가.

A. 아니다. 주택연금에 가입할 때 발생하는 비용에는 초기보증료와 근저당권 설정비, 인지세가 있다. 이 중 초기보증료는 미래의 손실을 충당하기 위한 보험료 성격의 가입비로 현금으로 납부할 필요가 없다. 만약 가입 후 주택연금을 최초로 받기 전까지 철회를 원하면 초기보증료 전액을 돌려받을 수 있다. 또 천재지변이나 화재 등으로 가입주택이 훼손되더라도 초기보증료는 일부 환급받을 수 있다. 다만 근저당권을 설정하기 위한 법무사 대행 관련 비용은 감수해야 된다.

Q. 주택연금에 가입하려면 반드시 담보주택에 대해 감정평가를 받아야 하고, 감정평가 수수료를 납부해야 되나.

A. 아니다. 한국감정원이나 국민은행의 홈페이지에 시세 관련 자료가 있으면 따로 감정평가가 필요 없다. 또 내년부터는 국토해양부 주택공시가격으로 시세를 평가할 수 있어 단독주택이나 빌라에 거주하고 있는 사람도 별도의 감정평가를 받지 않아도 된다. 다만 앞의 방법으로 시세가 나와 있지 않은 주택이라면 감정평가를 받아야 돼 비용이 발생할 수 있다.

Q. 주택가격이 올라도 가입 시 결정된 월지급금은 그대로인가.

A. 맞다. 주택가격이 올라도 가입 시 결정된 월지급금은 변동이 없다. 주택연금 가입 후 주택가격 등락에 따라 월지급액이 변동된다면 안정적인 노후생활을 저해할 수 있기 때문에 월지급금은 변동이 없다.

Q. 물가상승률이 높아지는데 일정 금액을 받으면 손해 보는 것 아닌가.

A. 가입 시 결정된 월지급금은 장기적으로 주택가격이 매년 3.3%씩 오른다는 가정에 따라 산출된 것이기 때문에 손해 볼 가능성은 높지 않다. 연금한도는 같으므로 자신의 연령과 예상 지출을 감안해 △정액형 △정률증가형 △정률감소형 △전후후박형 등 4가지 지급 유형 중에서 원하는 것을 택하면 된다.

정률증가형은 매년 월지급금이 3%씩 상승해 물가상승에 대비할 수 있다. 하지만 초기 지급금은 다소 적은 편이다. 정액형은 매달 동일한 금액을 평생 받을 수 있고, 정률감소형은 매년 받을 수 있는 금액이 감소하고, 전후후박형은 가입 초기 10년 동안 정액형에 비해 많은 금액을 받은 뒤 11년째부터 덜 받는 형식이다.

Q. 연금한도가 3억 원으로 묶여 있어 5억∼6억 원의 고가주택 소유자들은 손해를 보는 것 아닌가.

A. 아니다. 주택연금 연금한도는 출시 당시 3억 원에서 2009년 3월부터 5억 원으로 증액됐다. 주택연금 지급액이 주택 처분액보다 적어 남는 금액이 있으면 유족이 상속받을 수 있으므로 손해 보는 것은 아니다. 반면 사망 시까지 주택연금 지급액이 주택처분액을 초과해도 유족에게 초과분을 청구하지는 않는다.

Q. 주택연금에 가입한 뒤에는 이사할 수 없나.

A. 아니다. 새로 구입한 주택으로 담보주택을 변경하면 주택연금을 계속 받을 수 있다. 새 주택의 담보가치에 따라 주택연금 대출금 상환과 월지급금 변동, 초기보증료 추가 부담 등이 바뀔 수 있다. 다만 기존 주택을 임대하고 다른 주택으로 이사하면 거주요건을 위반하게 돼 지급정지 사유에 해당하므로 주의해야 된다.

Q. 주택연금에 가입하면 각종 주택 관련 세금을 내야 하나.

A. 주택 소유자는 누구나 주택 관련 세금을 내야 한다. 다만 주택연금 가입자는 재산세 25% 감면, 대출이자비용에 대한 연금소득공제 등 세제혜택을 누릴 수 있다.

황형준 기자 constant25@donga.com