[응답하라 부동산!]아줌마가 묻고 전문가가 답한다<1>

문: 중학 진학 앞둔 아들 위해 강남行결심… 수직증축 호재 송파 오금동 아파트는 어떡할까요?
답: 오금동집 매력 떨어져… 일원동 재건축 갈아탈 만

서울 강남구 일대 노후 아파트를 처분 또는 매입하려 한다면 리모델링 및 재건축 사업 진행 속도를 먼저 따져볼 필요가 있다. 부동산 불황기에는 ‘사업 지체=손해’로 이어지기 때문이다. 개포동 주공아파트 전경. 동아일보DB

Q. 올해 초등학교 6학년, 4학년이 되는 두 아들을 둔 주부입니다. 장남이 내년 중학교에 입학하는 시점에 맞춰 현재 전세로 살고 있는 서울 강북 아파트를 떠나 강남구 일원동의 개포우성7차에 전세로 가려고 합니다. 여유 자금이 필요하다 보니 송파구 오금동에 보유하고 있는 리모델링 대상 아파트(1988년 입주)를 처분할까 하는데요. 2005년 매입한 이후 계속 전세를 주고 있는데 2년 전 팔려고 중개업소에 내놨지만 ‘입질’ 한 번 없네요. 최근 수직증축 리모델링 허용 법안이 통과됐는데 혹시 호재가 될까요? 1억∼2억 원 대출을 더 받아야 하긴 하지만 차라리 오금동 아파트를 팔고 일원동 아파트를 매입할까 하는 생각도 해봤습니다. 어떻게 하면 좋을까요. ―주부 이모 씨(42·서울 중구)

● 양지영 리얼투데이 리서치자문팀 팀장

첫 사연에서 이런 인연(?)을 만나다니 정말 반갑네요. 저도 몇 해 전 지금 보유하고 계신 오금동 아파트에 관심을 가진 적이 있거든요. 당시 제가 염두에 둔 조건 중 하나는 녹지였습니다.

하지만 질문자는 자녀교육 문제가 가장 고민이겠죠? 대치동 학원가와 가까운 개포우성7차는 우리나라에 ‘맹모’들이 존재하는 한 계속 인기를 끌 것 같습니다. 시장 전망을 하기가 쉽지는 않지만 두 아파트의 가격 상승 여력을 보면 개포우성 7차가 우세한 것 같습니다. 오금동 아파트가 수직증축 리모델링이란 호재를 맞긴 했지만 갈 길이 멀어 보이기 때문입니다.

일원동 개포우성7차는 리모델링보단 재건축이 기대되는 아파트죠. 하지만 역시 재건축이 추진되기까진 시간이 너무 많이 남았네요. 최근 개포주공 등 재건축 아파트 중심으로 호가가 오르고 있어 동반 탄력을 받을 여지는 있는 것 같습니다.

대안은 오금동 아파트를 매도하고 ‘준강남권’인 위례신도시로 갈아타는 것입니다. 위례신도시에서도 송파구에 속한 푸르지오는 분양권 전매(전용 106m² 기준 프리미엄 3000만∼4000만 원 선)로 나온 매물을 사들일 수 있습니다.

● 이남수 신한은행 서초PWM센터 PB팀장

리모델링 대상 아파트의 사업성은 기존 주택시장 활성화 여부에 달려 있습니다. 오금동 아파트는 학군 수혜가 적다는 점에서 매도하시는 걸 권합니다. 물론 파는 것도 쉽지 않은 상황이지만 규제가 완화되고 있는 현재가 매도하기에 좋은 타이밍으로 보입니다. 일원동 아파트를 매입할 것인지 전세로 갈지는 향후 전세시장 방향이 변수입니다. 자녀들이 현재 초등학생이라 적어도 6년은 거주해야 하는데 개포주공 등 재건축단지의 이주 수요(약 1만2000채)가 예정된 상황이라 이 지역의 전세금은 당분간 상승세가 지속될 것으로 보입니다. 따라서 매입 쪽을 더 추천하고 싶습니다.

투자수익률을 고려한다면 리모델링 단지보다는 저층 재건축단지를 추천하고 싶습니다. 이때 재건축 속도가 빠른 곳이 투자 가치가 높다는 점을 고려하십시오. 인근의 개포주공 2, 3단지와 개포시영 아파트 등은 지난해 건축심의를 통과하면서 투자 1순위로 부각되고 있습니다. 다만 자녀가 성장하면서 교육비 부담이 커진다는 점을 고려해, 중대형보단 중소형 평형배정이 가능한 물량을 선택하면 좋을 것 같습니다.

● 함영진 부동산114 리서치센터장

자녀 교육이 1순위라면 일원동 전세로 옮겨가신 뒤 오금동 아파트를 매각하고 위례신도시 청약을 고려해 보시는 게 어떨까요. 현재 보유 중이신 오금동 아파트는 과거 리모델링을 추진했다가 흐지부지된 적이 있어서 아무리 수직증축 리모델링 법안이 통과됐어도 정비사업 추진 의지가 꺾인 상태입니다.

일원동 개포우성7차 역시 리모델링이나 재건축 사업이 전혀 진행되지 않고 있는 곳입니다. 리모델링을 추진하더라도 1만여 채에 달하는 인근 개포주공 1∼4단지 재건축 사업과 맞물린 터라 사업이 원활할지 미지수입니다. 이주 수요로 인한 임차시장 불안, 정비사업이 일시에 집중되는 것을 분산하려는 지자체의 총량규제 등의 요인이 남아 있기 때문이죠. 게다가 전용 83m²를 매입(7억2000만∼7억3000만 원)하기 위해서는 1억5000만∼2억 원의 추가비용을 주택담보대출로 조달해야 하는 문제도 부담이 될 것으로 보입니다.

따라서 강남권의 낡은 아파트를 무리하게 대출받아 매입하시는 것보단 위례신도시 청약을 권합니다. 올해도 위례신도시에는 7개 단지 4471채가 분양될 예정입니다. 분양가는 3.3m²당 1700만 원 안팎으로 현재 보유하신 아파트를 매각한 뒤 갈아타기에 적합한 수준인 것 같습니다.

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정리=김현진 기자 bright@donga.com