서용식 수목건축대표 “주거+수익 복합형 ‘미니 재개발’… 强小주택으로 인기 끌것”

[여기자3人이 떴다 부동산 이슈 토크]
<4>서용식 수목건축대표 초청 ‘가로주택정비사업 전망’

서용식 수목건축 대표는 “가로주택정비사업이 난개발이 되지 않으려면 집이라는 하드웨어 외에 ‘마을 공동체’라는 소프트웨어도 갖춰야 한다”고 강조했다. 왼쪽부터 김현진 김현지 기자, 서 대표, 홍수영 기자. 박영대 기자 sannae@donga.com

《 ‘9·1부동산대책’에 포함된 대규모 신도시 조성 중단 정책에 따라 도심 재생이 부각되고 있습니다. 특히 도심 내 재개발이 지지부진한 지역에선 ‘가로주택정비사업’이 대안으로 떠올랐습니다. ‘미니 재개발’로도 불리는 가로주택정비사업은 도로에 둘러싸인 블록 단위 노후주택을 정비하는 사업입니다. 부동산팀 여기자 3명은 최근 ‘핫이슈’로 떠오른 가로주택정비사업의 전망 및 발전 가능성을 듣기 위해 서용식 수목건축 대표를 20일 서울 종로구 세종로 동아일보 사옥으로 초대했습니다. 》

서 대표는 서울시·SH공사와 ‘강소주택 모델 개발 및 미래주택 방향에 대한 연구’를 진행하고 서울시 가로주택정비사업 태스크포스(TF)에 참여하는 등 중소형주택 전문가입니다. 2011년 서울 서대문구 연희동에 국내 1호 셰어 하우스인 ‘수목 마이바움 연희’를 건축해 부동산시장의 주목을 받았습니다. 셰어 하우스는 개인생활 공간은 따로 분리하되 부엌, 거실 등을 공유해 거주자들이 한 커뮤니티 속에서 어울려 살 수 있게 한 주택입니다. 다음 달 6일 서울 중구 소공동 롯데호텔에서 열리는 ‘2014 동아부동산정책포럼’에도 참석해 가로주택정비사업에 대한 비전을 발표할 예정입니다.

Q: 가로주택정비사업은 재건축, 재개발에 비해선 개념이 생소한데….

A: 가로주택정비사업이란 폭 6m 이상 도로로 둘러싸인 면적 1만 m² 이하의 노후·불량 건축물이 밀집한 구역에서 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 소규모 정비사업입니다. 재개발, 재건축에 비해 공동주택(아파트, 연립)을 쉽게 신축할 수 있습니다. 노후·불량 건축물의 수가 전체 건축물 수의 3분의 2 이상, 주택 수가 20가구 이상이면 추진할 수 있습니다.

Q: 가로주택정비사업이 도입된 직후엔 수익성이 높지 않고 주민이 공사와 관련된 비용을 대부분 부담해야 하는 이유로 별다른 호응을 얻지 못했는데….

A: 도심재생 활성화 차원에서 국토교통부와 서울시가 최근 규제를 더 완화하고 각종 지원 혜택을 주고 있습니다. 국토부는 5월 조합설립 동의율을 90%에서 80%로 낮췄고 ‘9·1부동산대책’을 통해 층수 제한을 7층에서 15층으로 완화하겠다는 방침을 밝히기도 했습니다. 서울시는 7월 7일부터 사업시행인가 이후 조합에 최고 30억 원 범위에서 건축공사비의 40%를 2% 금리로 지원하고, 85m² 이하 미분양주택은 SH공사가 매입해 임대주택으로 활용토록 했습니다. 공실에 대한 불안감이 크게 줄면서 이 사업이 탄력을 받을 수 있는 여건이 더욱 좋아졌습니다.

Q: 활성화 여부는 결국 수익성에 달려 있는 것 같은데….

A: 조합이 어떤 개발 방식을 택하느냐에 따라 훌륭한 수익형 임대사업 모델이 될 수 있습니다. 일반 재건축은 기본적으로 오래된 집 한 채를 재건축하면 새로운 집 한 채를 받는 1 대 1 방식인 데 비해 가로주택정비사업은 1 대 1, 1 대 2 등 다양한 방식을 선택할 수 있습니다. 예를 들어 기존 집의 크기를 줄이는 대신 나머지 면적에 임대용 소형주택을 추가로 짓는 1 대 2(본인이 살 집 1 채+임대용 1 채) 방식으로 진행할 수도 있습니다. 최근 점포 겸용 주택용지에 사람들이 몰리는 현상에서도 알 수 있듯이 고령화사회와 저금리시대 트렌드가 맞물리면서 ‘주거+수익 복합형’ 주택모델은 인기를 끌 것입니다. 일반 아파트가 분양 후 입주까지 통상 2년이 걸리는 반면 가로주택정비사업은 9개월 정도면 공사를 마무리할 수 있다는 점도 건물주에겐 유리합니다.

Q: 도시형생활주택의 약점 중 하나가 소형주택 밀집에 따른 슬럼화였는데 가로주택정비사업은 이런 우려는 없을지.

A: 슬럼화를 피하기 위해서라도 블록형 개발이 이뤄져야 합니다. 대규모 재개발 규모는 아니더라도 몇 개 부지를 묶어 ‘소규모 마을 만들기’ 형태로 계획적으로 조성하는 방법이 좋을 것 같습니다. 1층 상가에 마을 기업이나 보육시설을 만들고, 주민들끼리 어울릴 수 있는 커뮤니티를 조성하는 등 ‘한 단지 내 주민’이라는 공동체 의식을 공유할 수 있는 장치도 마련하는 게 좋겠죠. 유럽처럼 몇 개의 건물이 서로를 감싸는 형태로 건축해 가운데에 정원을 두는 디자인도 좋을 것 같습니다.

Q: 미래 주거 트렌드를 어떻게 전망하는지.

A: 대한민국이 ‘아파트 공화국’이라는 사실이 안타깝습니다. 정책 효과 등의 단기 호재로 집값이 반짝 상승하기도 하지만 국내 주택시장에서 이제 급등의 시기는 지났죠. 집이 투자 대상이 아니라 실제 거주하는 곳으로 바뀌면서 개성 있는 주택들이 많이 등장할 것으로 기대합니다. 숙박 공유 사이트 ‘에어비앤비’ 모델처럼 미국에선 최근 한 디벨로퍼가 한 달 단위로 세계 유명 도시의 집을 옮겨 다니며 사는 주거 상품을 선보여 화제가 되기도 했습니다. 집의 개념이 ‘나만의 것’이 아니라 이웃과 ‘공유’하는 모델이 되고 있는 거죠. 이러한 공유 정신은 ‘마을 공동체’를 조성하자는 가로주택정비사업의 비전과도 일치합니다.

김현진 기자 bright@donga.com