이자만 내는 주택대출 줄이고, 처음부터 원금 나눠 갚게

[가계빚 관리대책 2016년 시행]

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정부가 22일 내놓은 가계부채 대책의 초점은 금융회사들이 대출을 받는 사람들의 상환 능력을 더 까다롭게 살피고, 분할상환을 유도해 ‘빚을 처음부터 갚아 나가는 구조’를 정착시키는 데 맞춰져 있다. 담보 가치만 따져 돈을 빌려줬던 은행들의 대출심사 시스템을 철저하게 상환 능력을 따지는 선진국형으로 변화시키겠다는 것이다.

내년부터는 대출 원금은 만기에 일시 상환하고 평소엔 이자만 갚는 방식의 주택담보대출은 받기가 어려워질 것으로 보인다. 또 자영업자, 고령자 등 소득 증빙이 어려운 계층은 은행에서 돈을 빌리는 게 더 까다로워질 것으로 보인다.

○ 변동금리로 받으면 대출한도 감소

변동금리 대출에 대해서는 최근 3∼5년간의 금리변동 폭을 감안해 앞으로 이자 부담이 얼마나 올라갈지를 예측(스트레스 레이트)해 대출한도를 따지기로 했다.

예를 들어 수도권에 거주하는 연소득 3000만 원의 직장인 A 씨가 5년 만기 연 3.5%의 변동금리, 원금균등상환 방식으로 주택담보대출을 받을 때 지금은 7660만 원까지 대출받을 수 있다. 그러나 향후 금리가 최대 2%포인트 오를 수 있다고 예상되면 총부채상환비율(DTI)을 따질 때 금리를 5.5%로 계산한다. 그만큼 원리금 상환 부담이 올라갈 것으로 예상하고 DTI를 적용하게 돼 최대 대출 금액이 7059만 원으로 약 600만 원 줄어든다. 연소득 5000만 원의 직장인 B 씨는 같은 상황에서 대출 가능 금액이 1억2766만 원에서 1억1765만 원으로 1000만 원가량 감소한다. 스트레스 레이트를 얼마로 할지는 은행들이 추후에 결정하기로 했다.

이와 함께 앞으론 주택담보대출을 받기 위해 DTI를 산정할 때 신용대출, 카드론 등 다른 대출의 원리금 상환액도 반영한다.

예를 들어 연소득 3000만 원인 직장인 C 씨가 만기 5년, 연 6% 금리인 3000만 원 상당의 신용대출이 있는데 추가로 주택담보대출을 받아 아파트를 구매하려 한다고 하자. 10년 만기(원리금 균등상환 방식), 연 3%의 금리를 적용받는다고 했을 때 현 DTI(60%) 규제에 따라 C 씨가 대출받을 수 있는 최대 금액은 1억4000만 원이다. 하지만 내년부터는 신용대출 원리금 상환액까지 따져 DTI를 계산하게 돼 대출한도가 9500만 원으로 줄어든다. 소득은 그대로인데 대출가능 금액이 4500만 원이나 줄어드는 것이다.

○ 소득 심사도 깐깐해져

대출받을 때 소득 심사도 엄격해진다. 원래 근로소득원천징수영수증, 소득금액증명원 등 ‘증빙소득자료’로 대출자의 상환 능력을 심사해야 하지만 은행들은 그동안 신용카드 사용액, (자영업자의) 매출액 등 신뢰도가 떨어지는 ‘신고소득자료’도 함께 활용해 왔다. 정부는 앞으로 의료비 등 급하게 자금이 필요한 경우나 명확한 상환 계획이 있을 때를 제외하고는 증빙소득자료만 활용하게 할 계획이다.

집값 대비 대출액이 일정 기준(예를 들어 LTV 60%)을 넘는 주택담보대출은 일부를 분할상환 해야 한다. 예를 들어 주택 가격이 3억 원인데 LTV 70%를 꽉 채운 2억1000만 원을 대출받는 경우 60%에 해당하는 1억8000만 원은 거치식으로 놔두더라도 나머지 10%(3000만 원)는 매년 분할상환을 해야 한다는 얘기다.

신규 대출은 최대한 분할상환 대출로 유도할 계획이다. 금융당국은 분할상환 대출을 적극적으로 취급하는 은행에는 주택금융신용보증기금 출연 요율을 우대해 주기로 했다. 은행권의 전체 대출 대비 분할상환 대출 목표도 올해 말 기준 25%에서 35%로, 2016년은 30%에서 40%로, 2017년은 40%에서 45%로 상향 조정된다.

금융당국은 분할상환 대출이 대출을 받는 이들에게도 유리하다고 설명한다. 예를 들어 변동금리(3.5%), 만기 일시상환 조건으로 2억 원을 대출받아 20년간 보유하면 매월 58만 원의 이자만 내다가 만기에 2억 원을 한꺼번에 갚아야 한다. 이자 부담이 총 1억4000만 원에 이른다. 하지만 20년 만기, 고정금리·분할상환 대출(2.8%)로 바꾸면 매월 상환액은 109만 원으로 늘지만 총이자 부담은 6000만 원으로 감소한다.

상대적으로 규제가 느슨했던 상호금융권의 부동산담보대출은 억제한다. 토지나 상가담보대출 시 담보인정비율 최저한도를 60%에서 50%로 낮춘다.

정부는 가계부채 상시점검반을 8월부터 가동해 대출 동향을 면밀히 모니터링하기로 했다. 특히 금융감독원이 대출받은 사람들의 연령, 소득 등 미시 데이터를 수집해 대출 관리에 활용할 방침이다.

장윤정 yunjung@donga.com·유재동 기자