“주택임대사업자 등록 땐 장단점 파악 필수… 요건 갖춰야 절세 혜택”

한화생명, 장점 건보료-재산세 등 감면…거주 중인 주택 처분 때도 절세
단점 의무임대 기간 너무길고 매년 임대현황 신고하는 불편함

정원준 한화생명 FA지원팀 세무전문가가 주택임대사업자 등록을 고려하는 고객에게 사업자 등록 시 장단점을 설명하고 있다. 한화생명 제공

정부의 과세 의지가 워낙 강하다 보니 최근 다주택자들의 가장 큰 고민 중의 하나가 주택임대사업자 등록 여부에 대한 결정이다. 주택임대사업자 등록은 절세 혜택이 크지만 혜택을 볼 수 있는 요건이 제한돼 있고, 사전에 장기 임대기간 약정을 해야 하기 때문에 장단점을 잘 살펴야 한다.

주택임대사업자의 장점은 첫째로 주택을 보유할 동안의 세금 혜택이다. 채당 공시가격 6억 원 이하이고 전용면적 85m² 이하이면 임대수익에 대한 임대소득세를 8년 약정은 75%, 4년 약정은 30% 감면해준다.

또한 면적 요건에 따라 재산세도 25∼100% 감면받을 수 있다. 종합부동산세는 현행 세법에서는 8년 약정에 한하여 수도권의 경우 공시가격 6억 원 이하, 비수도권의 경우 3억 원 이하면 과세 대상에서 제외된다.

둘째, 등록된 주택을 처분할 때의 세금 혜택이다. 올해 4월부터 다주택자가 조정대상지역 에 있는 주택을 처분하면 양도소득세 중과가 된다. 장기보유특별공제도 배제되는 것이 원칙이다. 그러나 수도권의 경우 공시가격 6억 원 이하, 비수도권의 경우 3억 원 이하의 주택을 8년 약정 임대 기간을 마치고 처분하면 양도소득세 중과 대상에서 제외된다. 또한 장기보유특별공제를 최대 70%까지 적용받을 수 있다.

한편 주택 취득 후 3개월 이내라는 요건을 갖춘 임대사업자가 등록을 하게 되면 10년 이상 임대 후 처분 시 양도소득세를 100% 감면받을 수 있다.

셋째, 취득세를 감면받을 수 있다. 전용면적 60m² 이하의 신축 또는 최초 분양 공동주택이나 오피스텔을 구입해 60일 이내에 사업자등록을 할 경우만 적용된다. 주의할 점은 신축만 해당된다는 점이다. 단독주택이나 다가구주택은 감면 대상에서 제외된다.

넷째, 건강보험료를 감면받을 수 있다. 2000만 원 이하 임대소득에 대해 내년부터 소득세가 과세된다. 이에 따라 건보료도 2019년 소득분부터 정상 부과한다. 단, 분리과세 대상 사업자는 임대 의무 기간 동안 건보료 인상분에 대해 8년 임대는 80%, 4년 임대는 40%를 감면해 줄 예정이다.

다섯째, 등록한 주택과 별도로 2년 이상 거주한 주택 한 채를 처분할 경우 1가구 1주택으로서 양도소득세 비과세를 받을 수 있다. 예를 들어 거주 주택 한 채와 임대 주택 2채를 보유한 3주택자가 임대 주택을 등록한 뒤 거주 주택을 처분하더라도 거주 기간이 2년 이상이면 비과세 받을 수 있다. 반면 주택임대사업자의 단점도 잘 살펴볼 필요가 있다. 첫째, 의무 임대 기간이 너무 길다는 점이다. 주택임대 등록은 일반사업자 등록과는 달리 8년이나 4년 약정을 해야 한다. 그런데 위에서 말한 세금 혜택은 대부분 8년 약정에 집중돼 있다. 만약 약정된 임대 기간 내에 주택을 처분한다면 그동안 받았던 세금혜택이 추징되며 과태료가 부과될 수 있다. 따라서 사정상 주택의 장기간 보유가 힘들다면 사업자 등록에 신중해야 한다.

둘째, ‘셀프 전월세 상한제’를 적용받는다. 8년 사업자등록을 하고 앞서 언급한 각종 세금 혜택을 보려면 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 연 5%를 초과하지 않아야 한다. 월세 수익이 주목적인 수익형 부동산을 갖고 있다면 주변 시세만큼 임대료를 올리기 힘들 수 있다.

셋째, 각 주택 면적과 가격의 요건이 세목별로 맞아야 절세혜택을 볼 수 있다. 대부분의 세금 혜택은 전용면적 85m² 이하 및 공시가격 6억 원(비수도권은 3억 원)이하의 주택에만 집중되어 있다.

넷째, 집주인으로서는 너무나 번거롭다. 임차인 또는 임대조건이 바뀔 때마다 해당 지방자치단체에 신고해야 한다. 또 매년 2월 10일까지 전년의 수입 금액과 임대 현황을 세무서에 알려야 한다. 5월에 소득세 신고납부도 해야 한다. 만약 신고를 하지 않거나 의무를 위반하면 세금 혜택 중 일부가 적용되지 않는 경우도 있다.

주택 임대사업자 등록을 하려면 전략이 필요하다. 혜택이 큰 만큼 지켜야 할 의무도 만만치 않다. 효익과 비용을 충분히 검토하고 결정해야 한다.

정원준 한화생명 FA지원팀 세무전문가