서울 강남-수색 등 국공유지 활용하고 용적률 높여 5만채 공급

[3기 신도시 발표]수도권 중소택지 37곳도 개발
오피스 빌딩-노후 호텔 리모델링… 그린벨트 안풀고 3년간 용적률 높여
경기 공원용지 5곳에 아파트 신축
상향 용적률 절반 임대주택 지어야… 민간 사업자등 적극 나설지 의문

정부가 19일 내놓은 주택공급 계획안에는 신도시급 택지 4곳과 더불어 중소규모 택지 개발 계획도 함께 담겼다. 국토교통부는 서울을 포함한 수도권에 10만 m² 이상 중규모 택지 6곳과 그보다 작은 소규모 택지 31곳 등 총 37개 중소택지에 3만2520채를 공급할 계획이다. 이와 별도로 서울시는 그린벨트를 해제하지 않는 대신 3년간 일시적으로 건축 용적률을 올려 집을 더 공급하기로 했다.

이번 계획대로라면 서울에는 앞으로 주택 약 5만 채가 신규 공급된다. 국토부가 주도하는 신규 택지(32곳) 공급 방식으로 1만8920채, 서울시 용적률 상향 방식으로 약 3만 채다.

서울 택지 중 약 절반인 17곳은 도심 내 국공유지를 활용하는 방식으로 조성한다. 서울의 유일한 중규모 택지인 서울 은평구 수색역세권(2170채)이 대표적이다. 이를 포함해 서울 강남구 동부도로사업소 용지(2200채), 강서구 서남 물재생센터 유휴부지(2390채), 동작구 환경지원센터 일대(1900채) 등 총 1만4600채가 국공유지에 들어선다.

남는 군부대 땅도 집 짓는 데 쓴다. 강서구 군부대 땅에 1200채를 짓고 인근 군인 아파트를 비롯해 동작구 대방동, 노원구 공릉동에 있는 군인 아파트 3곳을 매입해 1200채를 공급하는 등 총 2400채를 공급한다. 이 밖에도 용산구 도심의 공실률 높은 오피스 빌딩이나 종로구 노후 호텔을 매입해 아파트로 리모델링(460채)하거나 공영주차장이나 주민센터를 주택 복합형으로 다시 짓는 방식(500채)을 통해 도심 내 알짜 입지에 소규모이지만 새 집을 공급할 계획이다.

고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 “신규 택지 방식의 경우 대부분 입지는 뛰어나지만 대부분 500채 미만으로 규모가 작다. 심리적 요인이 크게 작용하는 서울 집값을 안정시키기에는 한계가 있어 보인다”고 했다.

서울시는 대규모 주택공급을 위해서는 그린벨트를 해제해야 한다는 국토부 요구를 거부하고 현재 400%인 상업지역 주거 용적률을 향후 3년간 600%로 올리는 대안(준주거지역은 400%→500%)을 내놓았다. 국토부는 서울시 계획을 토대로 과거 연평균 서울 건축 인허가 실적 등을 감안했을 때 이 방식으로 3만 채 이상을 공급할 수 있다고 보고 있다.

하지만 전문가들은 이 같은 방식 역시 신규 주택을 공급하는 데 한계가 있을 수 있다고 지적한다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “상향된 용적률의 절반을 임대주택으로 써야 해 민간 사업자들이 적극적으로 나서지 않을 가능성이 크고, 새로 건물을 지을 수 있는 땅도 많지 않아 효과가 떨어질 것”이라고 평가했다.

수도권에 공급되는 중규모 택지 중 나머지 5곳은 모두 경기 지역에 조성된다. 이들은 모두 지방자치단체가 공원용지로 지정해뒀지만 자금문제 등으로 개발하지 못한 장기미집행 공원용지다. 경기 부천, 고양, 성남, 안양시 등에 있는 5개 공원용지를 한국토지주택공사(LH)가 지자체로부터 매입한 뒤 민간 사업자에게 개발을 위탁하는 식으로 아파트를 짓는다는 게 국토부의 계획이다. 국토부 관계자는 “애초 공원용지로 계획된 만큼 용지의 73.7∼93.6%는 공원으로 조성해 기부채납하도록 하고 남는 땅에 아파트를 지어 분양하도록 할 것”이라고 말했다.

강성휘 기자 yolo@donga.com