[머니 컨설팅]임대사업자 거주주택 비과세 한번뿐

은퇴후 장기임대주택 절세법

조영욱 국민은행 세무자문팀장

Q. 직장인 김모 부장(55)은 서울에 본인이 거주하고 있는 주택(A) 외에 노후 대비용으로 소형 주택 2채(a, b)를 매입한 뒤 장기임대주택으로 등록해 임대 중이다. 퇴직 후에는 소득이 거의 발생하지 않을 것 같아 살고 있는 집(A)은 팔고 작은 집(B)으로 이사할 계획이다. 그리고 현재 집을 팔고 난 여윳돈으로 추가로 주택 1채(c)를 더 사 임대주택 3채로 월세 수입을 늘릴지도 고민 중이다. 올해부터 장기임대주택에 대한 과세가 강화된다는데 이 같은 계획에 큰 문제는 없을까?

A. 우선 올해부터 연 2000만 원 이하인 주택임대소득에 대한 비과세가 분리과세(14%)로 전환된다. 단, 주택임대사업자 등록(구청 및 세무서)을 하고 임대료가 연 증가율 5% 이하인 경우 세액 계산 시 필요경비 60%가 차감되고 주택임대소득 외 다른 종합소득금액이 2000만 원 이하인 경우에 적용하는 공제(400만 원)를 적용받을 수 있다. 김 부장의 경우 필요경비는 60%가 적용되지만, 퇴직 전까지는 종합소득금액이 2000만 원이 넘기 때문에 공제금액 400만 원은 퇴직 후 소득이 발생하지 않는 연도부터 적용된다.

김 부장이 집을 줄여가기 위해 현재 거주하고 있는 주택(A)을 양도한다면 거주주택 외에는 전부 장기임대주택으로 등록된 주택(a, b)이므로 거주주택(A)에 2년 이상 거주했을 시 우선적으로 비과세를 적용받을 수 있다.

이후 새롭게 거주할 집(B)과 임대주택(c)을 각각 1채씩 매입할 경우 새롭게 취득한 거주주택(B)과 임대주택(c)에 대한 세제 혜택은 종전과 차이가 있다. 새롭게 취득한 거주주택(B)은 지금처럼 2년 이상 거주한 후 이사를 위해 양도하더라도 비과세 혜택을 받을 수 없다. 2월 중 시행 예정인 시행령 개정(안)에서 주택임대사업자의 거주주택 양도소득세 비과세 요건을 강화하였기 때문이다. 현재는 장기임대주택 이외의 거주주택에 대해 2년 거주요건 충족 시 횟수 제한 없이 1가구 1주택 비과세가 가능하지만 지금은 최초 거주주택에 대해서만 비과세 혜택이 주어진다. 즉, 평생 1회만 거주주택에 대한 비과세 적용이 가능하다는 얘기다. 따라서 김 부장이 기존에 거주주택(A) 비과세 혜택을 받는다면 시행령 시행일 이후 취득한 주택(B)에 대해서는 거주주택 비과세를 적용받을 수 없다.

새롭게 취득한 거주주택(B)의 경우 오히려 양도 시 장기임대주택 때문에 다주택에 해당해 중과세 대상이 될 수 있다. 보유하고 있는 장기임대주택은 양도소득세 중과세 판단 시 주택 수에서 제외되지 않으므로 조정대상지역에서 새롭게 취득한 거주주택(B)을 양도하는 경우 중과세가 되는 것이다.

한편 새로 임대주택(c)을 취득하는데 해당 임대주택이 조정대상지역에 있다면 종합부동산세 합산배제 대상에 해당하지 않기 때문에 종부세 과세 대상이 될 수 있다.

향후 임대주택을 양도하는 경우에도 종전에 취득해 임대 중이던 장기임대주택에 대해서는 중과세가 배제되고 장기보유특별공제가 적용 가능하다. 임대 개시 당시 기준시가 6억 원(비수도권 3억 원) 이하의 주택이면서 8년 이상 임대하는 경우 장기보유특별공제 50%가, 10년 이상 임대하는 경우 70%가 적용된다. 하지만 새롭게 취득한 임대주택은 원칙적으로 중과세 배제 대상에 해당하지 않는다.

조영욱 국민은행 세무자문팀장