접경지 땅 투자 ‘환경규제’ 변수 챙겨야

[고준석의 실전투자]DMZ 인근 미래투자 가치는

법원 경매에 올라온 경기 파주시 탄현면 오금리 토지 정보. 최초감정가 2억5248만8000원에서 30% 떨어진 1억7674만2000원이 최저입찰가로 나와 있지만 미래 가치는 그리 높지 않다. 저렴한 경매 매물도 군사시설보호구역 및 제한보호구역 여부를 확인해야 한다. 신한옥션SA 제공

고준석 신한은행 부동산투자자문센터장

경기도 접경지역에 투자 목적으로 매수할 땅을 찾던 주부 Y 씨(46)는 최근 2월 12일 2차 매각기일을 앞두고 있는 경기 파주시 탄현면 오금리에 소재한 땅(고양지원 사건번호 2018-6361)을 발견했다. Y 씨는 남북관계가 점차 좋아지고 군사시설보호구역도 해제되는 추세여서 야트막한 야산 밑에 자리 잡은 이 1706m² 규모의 땅을 매수한 뒤 10년 정도는 묻어둘 생각이다.

Y 씨는 곧바로 등기부를 확인하고 권리분석에 들어갔다. 1순위 근저당권, 2순위 경매개시결정(강제경매) 순이었다. 등기부에 공시되는 모든 권리는 경매로 소멸되는 권리다. 최초감정가 2억5248만8000원에서 30% 떨어진 상태(1억7674만2000원)이며 지목은 전(田)이다. 용도지역은 계획관리지역이고 용도구역은 제한보호구역이다. 이 땅의 미래 가치는 과연 얼마나 될까?

아무리 땅을 싸게 산 경우에도 그 땅의 미래 가치가 없다면 경매 투자에 실패한 것이다. ‘싼 게 비지떡’이란 말이 있듯이 싸게 사는 것만이 능사는 아니다. 경매를 통해 부동산을 아무리 싸게 매수했어도 가격이 오르지 않으면 투자에 큰 의미가 없다. 경매로 부동산을 매수하는 가장 큰 장점은 시세보다 20∼30% 싸게 살 수 있다는 점이다. 경매로 사더라도 땅의 미래 가치를 따지는 것은 권리분석보다 더 중요하다.

군사시설보호구역은 군사기지 및 군사시설을 보호하고 군사작전을 원활하게 수행하기 위한 지역으로, 국방부 장관이 정한다. 이 구역에서는 민간인의 출입이나 군사 활동을 방해하는 각종 건축 행위가 엄격히 제한되거나 금지된다. 이러한 용도구역은 땅을 소유하고 있어도 건물 짓기가 까다롭다.

군사시설보호구역은 통제보호구역과 제한보호구역으로 나뉜다(군사기지 및 군사시설 보호법 제1조). 통제보호구역은 고도의 군사 활동 보장이 요구되는 곳이다. 군사분계선 인접지역 즉, 민간인 통제선 이북 지역을 말한다. 여기에 중요한 군사기지 및 군사시설의 최외곽 경계선으로부터 300m 범위 이내의 지역을 통제보호구역으로 정한다. 다만, 방공기지(대공방어 임무를 수행하기 위하여 지대공 무기 등을 운용하는 기지)의 경우에는 최외곽 경계선으로부터 500m 범위 이내의 지역까지 정할 수 있다.

제한보호구역은 군사작전의 원활한 수행을 위하여 필요한 지역과 군사기지 및 군사시설의 보호 또는 지역 주민의 안전이 요구되는 지역이다. 주로 군사분계선 남쪽 25km 범위 이내의 지역 중 민간인 출입통제선 이남 지역에 지정된다(군사기지 및 군사시설 보호법 제6조). 여기에서 통제보호구역은 제한보호구역보다 규제가 엄격한 편이다.

만약 군사시설보호구역이 해제된다면 해당 토지의 활용도는 높아진다. 지역 주민과 관광객의 이용에 불편함이 없도록 민간인 출입통제선의 민간인 출입 절차도 간소화되며 군과 협의 없이 건물 신축 및 개발도 할 수 있다.

그런데 비무장지대(DMZ) 접경지역은 자연생태계가 잘 보전된 곳이라 생태보전지구나 자연환경보전지역 등 이중 삼중으로 규제되고 있는 땅이 많다. 군사시설보호구역 해제가 곧바로 그 지역의 개발로 이어지거나, 미래 가치가 좋아지는 것은 아니라는 의미다. 따라서 DMZ 접경지역의 경우 경매로 나온 땅이라고 해서 무작정 투자하는 것은 지양해야 한다.

고준석 신한은행 부동산투자자문센터장