집값 오르는 서울… 경매로 사야 유리

[고준석의 실전투자]내집 싸게 구하기, 경매? 급매?

고준석 동국대 법무대학원 겸임교수

매수할 아파트를 찾고 있는 직장인 A 씨(38)는 최근 시세보다 5000만 원가량 싸게 나온 급매물을 소개받았다. 내부 수리를 전혀 하지 않아도 되는 매물이라 마음에 쏙 들었다. 하지만 매매 계약 당일 잔금까지 완납하고 소유권 이전등기까지 마쳐야 한다는 조건이 붙어 있었다. 남편은 “급매물은 위험할 수 있다”며 “급매물보다는 경매를 알아보자”고 말렸다. 급매와 경매 중 내 집을 마련할 때 유리한 방법은 무엇일까.

급매와 경매의 공통점은 시세보다 싸게 살 수 있다는 점이다. 급매물은 말 그대로 급(急)하게 빨리 처분하겠다는 뜻이다. 그래서 급매물에는 대개 사연이 있고, 하자가 있을 수도 있다. 당연히 급매로 나온 아파트를 무조건 매수하는 것은 금물이다. 사기 피해를 당하지 않으려면 더욱 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다.

아파트가 급매물로 나오는 경우는 크게 세 가지다. 첫째, 형제가 부모에게 공동 명의로 상속받는 경우다. 상속받은 아파트를 보존하는 경우는 드물다. 형제간 의견 차이로 아파트를 싼값에 빨리 처분하려고 매물로 내놓는 경우가 많다.

둘째, 부부가 이혼을 앞두고 재산을 분할할 때다. 요즘 아파트를 살 때 소유권은 부부 공동 명의로 등기하는 것이 대세다. 절세를 위해서다. 이혼을 앞둔 부부는 호적 정리를 비롯해 재산 분할까지 모든 걸 최대한 빨리 처리하길 원한다. 그렇다 보니 공동 명의 아파트도 급하게 처분할 때가 많다.

셋째, 집주인이 파산 위기에 몰린 경우다. 파산이 불가피한 상황이라면 자신이 소유한 아파트도 채권자에 의해 강제로 경매에 넘어갈 수 있다. 이런 상황을 피하려고 아파트를 시세보다 싸게 내놓아 빨리 처분하려는 것이다. 이렇게 급매물이 싸게 나온 사연을 확인한 경우라면 매수해도 좋다.

경매는 무엇보다 매수 시점이 중요하다. 경매는 아파트 가격이 하락할 때보다 오를 때 매수하는 게 가장 좋다. 아파트 가격이 떨어질 때 경매로 사는 건 조심해야 한다. 경매 절차는 민사집행법에 따라 진행된다. 최소 1년, 심지어 수년씩 걸리는 경우도 많다.

아파트 가격이 높은 시점에 매각 금액이 정해지고, 이후 가격이 계속 떨어지는 경우를 가정해보자. 이런 때는 매각 금액의 80∼90% 수준에서 매수해도 시세와 비슷하거나, 오히려 더 비싸게 사게 될 수 있다. 가격이 떨어지는 시기의 매수 시점에서 보면 결코 싸게 사는 게 아니라는 얘기다.

반대로 아파트 가격이 떨어진 시점에 매각 금액이 정해지고, 이후 시장 가격이 상승하는 추세라면 매각 금액의 100%에 사들여도 시세보다 싸게 매수하는 셈이다. 따라서 경매는 가격이 떨어질 때보다 가격이 상승할 때가 유리하다.

실수요자들은 내 집을 마련하는 데 급매나 경매 중 어떤 게 유리한지 따져보지만 급매든 경매든 매수 시점이 어긋나면 독이 될 수도 있다. 따라서 내 집을 마련하는 방법은 매수 시점의 아파트 시세를 보고 결정하는 게 가장 좋다. 부동산 가격이 떨어질 때는 급매가 유리한 매수 방법이다. 아파트 가격이 바닥을 찍은 상태에서 또 할인받아 집을 살 수 있기 때문이다. 최근 아파트 시장에서 지방과 수도권은 급매가 유리할 것으로 보인다. 그러나 서울은 아파트 가격이 상승하는 추세라 급매보다는 경매가 유리하다.

고준석 동국대 법무대학원 겸임교수