[머니 컨설팅]수도권-광역시 단독상가, 새 투자처 떠올라

신정섭 신한은행 부동산투자자문센터 팀장

Q. 개인자산가 박모 씨(55)는 최근 부동산 투자를 계획하고 있다. 예금 금리가 낮아져 수익률이 떨어지자 일부 자금을 인출해 부동산을 구입하려는 것이다. 서울 강남과 용산 등 인기 지역 아파트 2, 3채를 사려 했는데 최근 주택시장에 대한 규제의 강도가 높아져 쉽게 투자 결정을 내리지 못하고 있다.


A. 올해 한국은행 기준금리가 1.25%에서 0.5%로 크게 하락하는 등 초저금리 시대가 계속 되고 있다. 금리가 낮을수록 대기자금은 실물자산의 대표주자인 부동산으로 이동한다. 요즘과 같은 초저금리 시대에 부동산 투자를 하는 것은 합리적인 선택인 셈이다. 그렇다면 어떤 부동산에 투자하는 것이 좋을까. 결론부터 말하자면 아파트 등 주택보다는 서울 수도권을 비롯한 5대 광역시의 단독 상가건물이 좋은 대안이 될 것으로 보인다.

첫 번째 이유는 희소성을 갖는 대도시 토지를 보유할 수 있다는 점이다. 최근 강남이나 신축 아파트 등의 가격이 많이 오른 이유 역시 희소성 때문이다. 토지의 공급이 한정돼 있다 보니 인위적으로 물량을 늘리기도 어렵다. 최근 부동산 가격이 상승하면서 오피스텔, 지식산업센터 등 각종 집합건물 개발이 늘었는데 적어도 20, 30년 내 다시 개발이 어렵기 때문에 토지 총량은 변함이 없더라도 실제 개발 가능한 토지의 면적은 계속 줄어들고 있다.

대도시의 단독 상가건물은 희소한 자원 중 하나다. 토지와 건물을 단독으로 소유할 수 있다 보니 토지의 가치가 건물 가치보다 월등히 높다. ‘단독 상가건물은 토지를 보고 사는 것’이라고 표현해도 과언이 아니다.

두 번째로 정부의 부동산 규제에서 벗어나 있어 투자 및 운용이 수월하다. 상가는 판매시설, 업무시설 등 사업자등록의 대상이 되는 부동산이다. 가격이 오르더라도 국민의 주거불안이 야기되는 등 공익이 침해될 가능성이 크지 않아 대출, 세금, 매매 등 부동산 규제의 강도가 주택에 비해 크게 낮다. 통상적인 경우 기존 보유 자산에 관계없이 시세의 30∼40%에 해당하는 구입자금 대출도 받을 수 있다.

세금 면에서도 장점이 많다. 주택이 없는 상가건물의 종합부동산세는 그 부속토지에 대해 부과되는데, 공시지가 기준 80억 원 이하는 부과 대상이 아니다. 상가건물의 양도세도 통상적인 경우 기본세율이 적용돼 부담이 적은 편이다.

마지막으로 임대수익이 대체로 크다는 점을 꼽을 수 있다. 단독 상가건물의 임대수익률은 강남, 용산 등 서울 핵심 지역의 경우 연 2∼2.5%, 홍익대, 신촌, 대학로 등 서울 주요 지역은 연 3∼3.5%, 지방광역시의 핵심 지역은 연 4.5∼5% 정도다. 매매가 상승으로 임대수익률이 꾸준히 하락하고 있지만 여전히 경쟁자산 대비 우위를 점하고 있다. 최근 금리 인하로 상가담보대출의 이자율이 연 2.5% 수준까지 낮아지면서 실제 투입된 자기자본에 대한 수익률은 더 높아졌다.

단독 상가건물은 임대수익과 자본수익을 함께 기대할 수 있는 몇 안 되는 부동산이다. 아파트처럼 시세차익의 가능성도 높고, 오피스텔처럼 임대수익률도 높아 ‘차익형’이면서 ‘수익형’이기도 하다. 이 때문에 매매가격 상승도 오랫동안 나타나 왔다.

연이은 고강도 규제에도 서울 등 대도시 아파트 값이 쉽게 꺾이지 않는 근본적인 이유는 사상 최저의 금리와 풍부한 유동성으로 실물자산 선호 현상이 강화됐기 때문이다. 많은 자산가들에게 현실적인 부동산 투자로 단독 상가건물이 대안이 될 것으로 보인다.

신정섭 신한은행 부동산투자자문센터 팀장