[머니 컨설팅]상가 증여세 줄이려면 부담부 증여를

정진형 KB국민은행 WM스타자문단 공인회계사

Q. 시세 30억 원의 상가(취득가 18억 원)를 15년간 보유하고 있다. 현재 보증금 3억 원에 월세 1100만 원을 받고 있는데 사업자금이 필요해 상가를 담보로 대출 12억 원을 받았다. 당시 상가의 감정가액은 25억 원, 공시 가격은 17억 원이었다. 이 상가를 성년 자녀에게 물려주려고 한다. 증여세가 어느 정도나 나올까.

A. 먼저 상속세 및 증여세법(상증법)상 부동산 평가 방법을 살펴보자. 상증법 60조에 따르면 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속 개시일 또는 증여일(이하 ‘평가기준일’) 현재 시가를 따른다고 규정하고 있다. 여기서 시가란 상속 재산인 경우 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지) 이내 기간 중 매매, 감정, 수용, 경매 또는 공매가 있는 경우의 해당 가액을 말한다. 감정가액을 적용할 경우 2개 이상의 감정평가기관이 평가한 감정평가액의 평균액을 적용한다.

상가의 경우 아파트와 달리 면적, 위치, 용도, 종목 및 기준시가가 동일하거나 비슷한 다른 재산이 매우 드문 편이다. 따라서 시가가 없을 경우 상증법 61조에 따라 아래와 같이 보충적 평가방법 중 큰 금액에 따라 평가하도록 규정하고 있다.

①토지는 개별공시지가를 평가하며 건물은 건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정 고시하는 가액으로 평가한다. ②사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우 1년간 임대료를 0.12로 나눈 금액에 임대 보증금을 더한 임대료환산가액으로 평가한다.

해당 상가의 공시 가격(① 적용)은 17억 원이다. 임대료 환산 가액(② 적용)은 14억 원((1억3200만 원÷0.12)+3억 원)이다. 둘 중 큰 금액인 17억 원이 평가가격이 되는 셈이다. 평가 기간 이내 신고일까지 유사 매매 사례 가액이 없으면 17억 원으로 평가해 증여할 수 있다는 뜻이다.

다만 2019년 2월에 개정된 상증법 시행령 49조에 따르면 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있거나 특정 기한(상속세는 상속세과세표준 신고기한부터 9개월, 증여세는 증여세과세표준 신고기한부터 6개월까지)에 매매 등이 있으면 납세자, 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청할 경우 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액을 시가로 볼 수 있다. 즉, 위의 기한까지도 국세청에서 감정평가를 받아 시가로 적용할 수 있는 법적 기반이 마련된 것이다.

실제로 국세청에서는 올해 약 24억 원의 예산을 투입해 증여 신고한 일부 상가의 감정평가를 진행 중이다. 따라서 앞으로는 공시가격으로 상가를 증여할 경우 2개 이상의 감정가액 평균액과의 차액만큼 추가로 증여세를 더 부담할 수 있다. 이에 상가 증여 시 처음부터 2개 이상의 감정평가를 받아 증여하는 것이 보수적이고 안전한 방법이다. 만약 2개 이상의 감정평가를 받은 결과 해당 상가의 감정평가액이 25억 원일 경우 자녀에게 증여 시(1안) 증여세는 아래와 같이 계산된다.

그렇다면 증여세 부담을 줄일 수 있는 방법을 찾아보자. 우선 부담부 증여를 활용하는 방법이 있다. 부담부 증여란 증여자의 채무를 인수하는 조건의 증여계약이다. 채무 상당액은 양도소득세 대상이며 증여재산 평가액에서 채무를 차감한 부분이 증여세 대상이다. 자녀가 보증금 및 대출금을 인수하는 조건으로 부담부 증여를 할 경우(2안) 양도세 대상가액은 15억 원(대출금+보증금)이며, 증여세 대상 가액은 25억 원에서 15억 원을 차감한 10억 원이 된다. 부담부 증여 시 증여자가 양도세를 부담하고, 수증자가 증여세를 부담하면 된다. 아래 표와 같이 부담부 증여를 통해 1안 대비 약 4억7000만 원의 세금을 절약할 수 있다.

정진형 KB국민은행 WM스타자문단 공인회계사