베일벗는 변창흠표 주택공급 3종세트

사진 동아DB

“주택시장의 불안을 극복하고, 국민들의 신뢰를 회복하기 위해서는 국민들이 원하는 곳에, 원하는 수준의 맞춤형 주택을 속도감 있게 공급하겠다.”

변창흠 국토교통부 장관은 지난해 12월 29일 취임식에서 이같이 밝혔다. 변 장관의 약속이 실현되려면 택지 확보가 핵심이다. 서울시내에서 주택을 공급할 만한 땅이 재개발·재건축을 제외하면 사실상 씨가 말랐다고 해도 과언이 아니기 때문이다.

변 장관도 이를 의식한 듯 취임사에서 “서울 시내에 저밀 개발되어 있는 지하철 역세권과 준공업지역, 저층주거지 등을 효과적으로 활용하겠다”고 말했다.

이후 국토부가 후속 조치들을 속속 내놓으면서 이른바 ‘변창흠표 공급방안’의 윤곽이 드러나고 있다.

● 저밀도 개발지역 규제 확 푼다

준공업지역 개발 작업은 시동을 걸었다. 국토부가 7일부터 ‘민관합동 준공업지역 순환정비사업’ 공모에 착수한 것이다.

이 사업은 서울 내 공장비율이 50%가 넘는 3000㎡ 이상 준공업지역 용지가 대상이다. 준공업지역 내 노후 공장부지를 산업·주거 복합공간으로 바꾼다는 게 핵심이다. 사업에 참여하는 토지주 등은 각종 인센티브를 받는다. LH·SH가 공공임대 등 공공시설을 확보할 경우, 부지 내 주택비율 확대와 도시재생과 연계한 사업비 기금융자 지원 등이 적용된다.

이에 앞서 서울시는 지난달 공공이 참여한 준공업지역 개발사업의 산업시설 의무비율을 50%에서 40%로 낮췄다. 60%에 해당하는 면적만큼은 주택을 조성할 수 있다는 뜻이다.

국토부는 다음달 말까지 후보지 3,4곳을 선정하고 2022년까지 주택 7000채를 확보할 계획이다. 주택공급 활성화를 위해 용적률 인센티브를 강화하거나, 산업시설 의무비율을 추가로 인하하는 방안도 검토 중인 것으로 전해진다.

다가구 다세대 연립주택 등이 밀집된 저밀 주거지를 개발하기 위한 방안은 관련 법 개정안을 통해 공개됐다. 천준호 더불어민주당 의원이 7일 대표 발의한 ‘빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법’이 주인공이다. 이는 국토부·서울시 등이 논의해서 만든 사실상 정부안이다.

법 개정안에 따르면 LH SH 등 공공이 참여해 사업을 이끌게 하면서 용적률을 법적 상한의 120%까지 높여주되 늘어난 용적률의 20~50%는 공공임대를 지어 기부 채납하는 게 핵심이다. 모든 소규모 주택정비사업은 전체 주택의 20% 이상을 임대주택으로 지으면 용적률을 법적 상한까지 높여주는데, 공공개발 방식을 도입하면 용적률 인센티브를 추가로 준다는 것이다. 이번 조치로 허용되는 용적률은 2종 일반주거지역과 3종 일반주거지에서 각각 300%, 360%로 높아진다.

건축규제도 공공 참여형 가로주택정비사업에 준한 수준으로 대폭 완화된다. 제2종 일반주거지역의 층수 제한은 7층 이하에서 15층 이하로 확대된다. 다른 공공 참여형 사업처럼 분양가상한제도 적용되지 않는다.

소규모 주택 정비사업은 대지면적 1만㎡ 미만에 200채 미만이면서 노후·불량 건축물이 3분의 2 이상인 곳이 대상이다.

역세권 활용방안은 지하철 역세권 반경을 현행 350m에서 500m로 확대하고, 역세권의 평균 용적률을 160%에서 300%로 늘려주는 방안이 유력하다. 현재 서울시내 역과 역 사이의 평균 거리가 1km이므로 지하철 노선 주변부 대부분이 후보지가 될 수 있다.

● 정부 대책 현실화 선결과제 수두룩

정부의 이같은 공급 확대 방안에 대해 전문가들은 대체적으로 현실화되기까지 넘어야 할 산이 많다고 입을 모았다. 대상지가 대부분 개인 소유여서 이들을 정부 의도대로 끌고 가는 과정이 까다로울 수 있다는 분석이다.

대표적으로 준공업지역의 경우 영세사업자들이 밀집해 있어 이해관계를 조율하기 쉽지 않다. 지금까지 움직이지 않았던 토지·주택 소유주를 설득하려면 과감한 규제가 필요할 것이라는 지적이 나온다. 저층주거지 개발 역시 사업성이 떨어지고 사업을 이끌 주체도 마땅치 않아 활성화되지 못했다.

정부가 공급 확대를 위해 용적률 완화 등과 같은 혜택을 주었을 경우 땅값이 뛸 수밖에 없다는 점도 부담이다. 땅값 상승은 분양가 급등으로 이어지고, 이로 인해 주변 집값이 덩달아 뛰어오르는 부작용을 낳을 가능성이 크기 때문이다.

황재성 기자 jsonhng@donga.com