[고준석의 실전투자]그린벨트 내 신축, 취락지구면 가능

원칙적으로 개발 제한되지만 ‘자연취락’ ‘집단취락’에서는
건폐율-용적률 규정만 지키면 오래된 기존 주택 철거하고
전원주택 새로 지을 수 있어

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고준석 동국대 법무대학원 겸임교수

자영업자 A 씨는 최근 경기도에 텃밭이 달려 있는 전원주택을 매수했다. 빼어난 풍광이 마음에 쏙 들어 계약을 서둘렀다. 소유권 이전 등기까지 마쳤다. 하지만 그가 막상 들어가 살려고 하니 노후 주택이라 수리할 곳이 생각보다 많았다. 그래서 주택을 철거하고 다시 신축하려고 했지만 해당 주택이 개발제한구역에 묶여 있다는 걸 뒤늦게 확인했다. 개발제한구역에선 집을 새로 지을 수 없다고 하는데, 신축할 수 있는 방법이 없는지 궁금해졌다.

개발제한구역은 난개발을 막고 도시 환경을 보호하기 위해 국토교통부 장관이 지정하고 있다. 지정 요건은 크게 세 가지다. 도시의 무질서한 확산을 방지하거나, 자연환경을 보전하고, 국방부 장관의 요청으로 보안상 도시 개발을 제한할 필요가 있는 경우다.

개발제한구역으로 지정되면 원칙적으로 건축물에 관한 모든 행위가 엄격하게 제한된다. 건축물 신축과 증축, 용도 변경은 물론이고 나무의 벌채, 토지 분할, 심지어 물건을 쌓아놓는 행위까지 마음대로 할 수 없다.

그렇다고 개발제한구역이 영원불변한 건 아니다. 보존가치가 낮다고 판단되면서 도시 용지의 공급을 위해 필요하다면 개발제한구역을 조정하거나 해제할 수 있다. 주민들이 집단 거주하는 취락으로서 주거환경 개선이나 정비가 필요한 경우도 마찬가지다. 기반시설 설치 등 토지를 합리적으로 이용하는 데 필요하거나, 개발제한구역 지정 목적이 달성된 경우도 해제가 가능하다.

원칙적으로 개발이 제한되지만 지방자치단체장의 허가를 받는 경우에도 예외적으로 개발이 가능하다. 물론 허가 대상은 매우 제한적이다. 공원이나 녹지, 실외체육시설, 도로나 철도와 이를 따른 필수 시설을 설치하는 경우가 대표적이다. 다른 지역이 아닌 개발제한구역에 들어서야만 하는 시설을 설치하거나, 개발제한구역에 사는 주민 주거나 생활편익, 생업을 위해 시설을 설치해야 하는 경우에도 개발이 가능하다. 이런 경우가 아니라면 웬만해서는 개발행위에 대한 허가를 받기가 어렵다.

하지만 ‘용도구역’이 개발제한구역일지라도 ‘용도지구’가 취락지구로 지정돼 있다면 사정은 달라진다. 건축 규제 등이 달리 적용되는 토지 용도를 구분하는 가장 상위개념은 용도지역이다. 용도지구, 용도구역 순이다. 용도구역이 용도지역 중 더 센 규제가 필요한 경우에 한해 지정한다.

취락지구란 개발제한구역으로 지정되기 전부터 이미 사람이 사는 마을이 있는 곳을 뜻한다. 취락지구는 다시 ‘자연취락지구’와 ‘집단취락지구’로 나뉜다. 자연취락지구는 녹지지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 안에 있는 주택을 정비하기 위해 지정된 곳이다. 개발보다는 보존에 무게를 두고 있지만, 이미 주민들의 집단적인 생활근거지로 활용하고 있다면 주택이나 주민복지시설 등을 신축하거나 개축할 수 있다. 집단취락지구는 개발제한구역 내 주택을 정비하기 위해 지정된 곳이다. 개발제한구역에서 적용되는 규제를 완화해주기 때문에 이곳에서도 주택을 신축하거나 개축할 수 있다.

전원주택이 개발제한구역에 있더라도 무조건 신축이 불가능한 건 아니다. 먼저 용도지구가 취락지구인지 확인해야 한다. 취락지구라면 오래된 기존 주택을 철거하고 다시 지을 수 있다. 건폐율(대지 면적 대비 건축 면적)과 용적률(대지 면적 대비 건물 바닥 면적의 합) 규정을 어기지 않는다면 지자체장의 허가를 받아 증축도 가능하다.

고준석 동국대 법무대학원 겸임교수