[머니 컨설팅]법인이 꼬마빌딩 살때 취득세 중과 조심

설립 5년 안 된 수도권 법인이, 상업용 부동산 사면 취득세 9.4%
5년 지나야 개인과 같은 4.6%… 개인 양도세, 최대 30% 공제 가능

정태일 KB국민은행 WM스타자문단 세무사

Q. 조정대상지역에 1주택을 소유한 A 씨(52)는 노후 대비를 위해 상업용 부동산에 투자하려고 한다. 그런데 매수 주체를 개인으로 할지, 법인으로 할지 고민이 많다. 과거엔 법인으로 부동산을 매수하는 게 무조건 유리하다는 얘기가 많았는데, 최근엔 매수자의 상황에 따라 규제나 세금 측면에서 오히려 불이익이 있다고 들었기 때문이다.


A. 최근 꼬마빌딩 등 상업용 부동산의 인기가 높아지고 있다. 주택과 달리 규제나 세금 부담이 상대적으로 적기 때문이다. 또 안정적인 임대 수입과 자본 이득까지 기대할 수 있어 많은 투자자가 좋은 입지의 상업용 부동산을 매수하기 위해 노력하고 있다. 하지만 매수 주체가 개인인지, 법인인지에 따라 부과되는 세금이 달라질 수 있어 주의해야 한다.

먼저 취득세를 살펴보자. 개인이 주택 이외의 부동산을 취득하면 취득세는 실제 거래가액의 4.6%(농어촌특별세 및 지방교육세 포함)로 책정된다. 무주택자가 1주택을 취득할 때 부담하는 취득세율(1.1∼3.5%)과 비교해 높은 편이지만 다주택자나 법인에 적용되는 최대 13.4%(국민주택 규모 이하는 12.4%)의 중과세율보다는 낮다.

법인이 주택 외 부동산을 취득하면 기본적으로 취득세율은 실제 거래가액의 4.6%로 적용된다. 하지만 수도권에서 설립된 법인이라면 주의할 게 있다. 수도권과밀억제권역(서울 전 지역, 인천 일부, 경기 13개 시 등)에서 설립 5년이 지나지 않은 신설 법인이 권역 내 부동산을 취득하면 취득세가 9.4%로 중과된다. 수도권과밀억제권역 내의 신설 법인이라면 설립 5년 후 부동산을 취득하는 게 좋다.

둘째로 재산세, 종합부동산세, 종합소득세 등 보유 단계의 세금을 알아보자. 재산세는 과세 기준일인 6월 1일 현재 소유자에게 부과되므로 상업용 부동산을 매수할 때 잔금을 6월 1일 이후에 지급하면 그해 재산세를 내지 않아도 된다. 종합부동산세도 상업용 부동산은 토지 공시지가 합계액이 80억 원을 초과할 때만 내면 돼 주택에 비해 부담이 덜하다.

다만 개인사업자가 공동명의로 부동산을 취득해 임대한다면 종합소득세를 계산할 때 주의해야 한다. 원칙적으로 임대사업자의 이자 비용은 종합소득세 계산 때 필요경비로 차감된다. 하지만 공동명의로 임대용 부동산을 취득하면 과세당국이 공동사업에 출자하기 위한 대출로 보고 필요경비로 인정하지 않을 가능성이 있다. 부족한 자기자본을 채우기 위한 대출이라면 업무와 관련이 없다고 보는 것이다.

이때 이자비용을 필요경비로 인정받기 위해서는 먼저 대출 원금과 이자 비용을 장부에 반영해 작성하고 동업 계약서에 출자 비율, 출자 금액 등을 기재하는 것이 좋다. 또 공동 부담으로 대출 원금과 이자를 출자 비율에 맞게 상환한다는 것도 명시할 필요가 있다. 이런 내용을 표시하면 대출 명의자는 한 사람이지만 사업자 공동 대출임을 증명할 수 있다.

마지막으로 양도소득세다. 상업용 부동산에 대한 개인의 양도세는 양도가액에서 취득가액을 차감한 양도차익에 대해 과세한다. 장기보유특별공제로 1년에 2%씩 최대 30%의 공제도 받을 수 있다. 법인은 사업과 관련된 비용을 필요경비로 인정받고 10∼25%의 낮은 법인세율을 적용받는 장점이 있다. 다만 법인의 이익을 주주나 대표이사 등 개인이 자금화하기 위해서는 별도의 배당소득세나 근로소득세 등을 납부해야 한다.

개인이든 법인이든 각자의 상황에 따라 종합적으로 판단해 최선의 방법을 찾아야 한다. 잦은 부동산대책 발표와 법 개정으로 부동산 관련 세제가 복잡해지는 상황에서 절세는 선택이 아닌 필수다.