[정충진의 경매 따라잡기]위법건축물 낙찰때도 문제 손보면 수익

대출 불가 등 단점 많아 ‘찬밥’… 위법사항-이행강제금 우선 파악
관련법 개정 여부 살핀 뒤 지자체에 정상 참작 요청을
한시적 ‘양성화 제도’ 기대할만

정충진 법무법인 열린 대표변호사

위법건축물은 건축허가 내용과 다르게 짓거나 사용하는 건물을 말한다. 발코니 확장이나 옥상 무단 증축 등 작은 하자가 대부분이지만 근린생활시설을 주거용으로 용도변경한 중대한 하자도 있다.

보통 건축물 대장에 ‘위법건축물’로 오르면 관할 자치구 주택과에서 관리한다. 위법건축물은 원상복구 명령을 받거나 복구가 완료될 때까지 이행강제금이 부과된다. 상가라면 영업허가가 나오지 않고, 주거용 건물은 전세자금 대출이 안 나와 세입자를 구하기가 어렵다. 이렇듯 단점이 크다 보니 경매시장에서 늘 찬밥 신세다. 보통 2, 3차례 유찰은 기본이고, 감정가의 절반까지 떨어지기도 한다.

얼마 전 위법건축물인 사실을 모르고 전용면적 30m²짜리 역세권 신축빌라를 낙찰받은 K 씨가 찾아왔다. 깜짝 놀란 K 씨는 위법건축물이니 법원으로부터 매각불허가를 받아 달라고 했다. 하지만 매각 물건 명세서를 확인해 보니 ‘집합건축물 대장상 위반건축물임(무단증축)’이라고 분명히 기재돼 있어 매각불허가를 받아내기는 쉽지 않아 보였다.

언뜻 보면 경매에 실패한 사례라고 생각하기 쉽다. 하지만 위법건축물이라는 단점만 해결하면 충분히 고수익을 낼 수 있는 물건이다. 해당 빌라의 낙찰가는 1억8000만 원인데, 전셋값만 2억7000만 원에 형성돼 있었다. 산업단지 인근이어서 임차 수요도 많다. K 씨와 함께 위법사항과 이행강제금 규모에 대해 알아보고, 수익성을 제고할 방법을 찾아봤다.

먼저 현장을 조사해 하자가 무엇인지 확인했다. 낙찰받은 빌라는 발코니를 약 1.5m² 무단으로 확장해 거실로 활용하고 있었다. 위반사항이 크지 않아 이행강제금은 매년 25만 원 정도 부과됐다. 구청에 문의해 보니 건축법이 개정돼 지금은 횟수 제한 없이 이행강제금이 부과되지만, 이 빌라는 건축법이 개정되기 전에 적발돼 매년 1회씩 5번까지만 부과된다는 답변을 받았다.

관할 구청 건축과에 건축법상 ‘추인허가’가 가능한지도 확인해 봤다. 추인허가는 건축허가나 준공 시점에는 위법이지만 그 후 관계법령이 바뀌어 뒤늦게 적법해지면 위법건축물에서 벗어나게 해주는 절차다. 담당 공무원으로부터 추인허가는 어렵다는 대답을 받았다.

다음으로 건축사를 찾아가 원상복구 비용을 알아보니 1000만 원 정도면 원상복구가 가능했다. K 씨에게는 따로 담당 공무원을 찾아가 원상복구해야 할 범위를 협의해 보라고 했다. 위반건축물 책임은 건축주이지 낙찰자가 아님을 호소하며 복구 범위를 최소화해 달라는 요청을 해보는 것이다. 복구 범위가 줄면 비용도 줄일 수 있다.

마지막으로 조만간 시행될 위법건축물 양성화 제도를 기대해 보라고 알려줬다. 위법건축물 양성화 제도는 ‘건축법을 위반했으나 자발적인 원상복구가 어려워 장기간 이행 강제금을 납부하는 주거용 위법건축물에 대해 사용승인을 해주는 구제대책법이다. 보통 7∼8년마다 한시적으로 시행하는데 마지막으로 시행된 게 2014년이다. 현재 관련 법안이 국회 계류 중인데 내년쯤 다시 시행이 가능해 보였다.

낙찰을 포기하려던 K 씨는 조언을 듣고 생각이 달라졌다. 최악의 경우 원상복구만 해도 수익을 충분히 낼 수 있다는 걸 알게 된 것이다. 누구나 외면하는 위법건축물이라도 물건에 대해 정확히 파악하고 잠재 가치를 포착하면 수익을 낼 수 있다.