“새해에도 서울 아파트 값 우상향, 신·구축 다 오른다”

역대급 입주 물량에도 인천 시장 견고할 것

인천 연수구 일대 아파트 단지 전경. [뉴시스]

새해 부동산시장에 대한 관심이 뜨겁다. 특히 2022년에는 3월 대선, 6월 전국동시지방선거, 대출 규제, 세금 규제 등 다양한 변수가 기다리고 있다. 서울 입주 물량 급감, 임대차 2법(계약갱신청구권제, 전월세상한제) 적용 후 만 2년 도래 등도 시장 예측을 어렵게 하는 요인이다. 과연 2022년 부동산시장은 오를까, 아니면 떨어질까.

싱거운 얘기일 수도 있지만 “지역마다, 그리고 상품마다 다를 것”이라고 말하고 싶다. 전체 시장을 아우르는 마법과 같은 전망은 불가능한 상황이다. 하지만 지역을 세부적으로 쪼개고 그 지역 내 상품을 세밀하게 분석하다 보면 어느 정도 예상 가능한 결론을 도출할 수 있다.

먼저 주요 지역을 살펴보자. 서울 부동산시장은 대체적으로 우상향할 것으로 보인다. 다른 요소는 다 제외하고, 입주 물량만 놓고 보면 턱없이 부족한 상황이다. 이런 시장에서 집값이 하락한 예는 없다. 다만 여러 제약 조건(세금·대출 규제)과 지난 4년 동안 크게 오른 매매가에 대한 부담 때문에 큰 폭으로 상승하긴 어려울 듯하다. 그럼에도 미미한 신고가 경신 행진은 계속될 것이다. 신축은 물론이고 구축도 매매가가 상승할 가능성이 매우 높다.

경기도 ‘묻지 마 매수’ 지양

경기도는 지역에 따라 완전히 다른 양상을 보일 것으로 예상된다. 서울처럼 대기 수요는 많은데 입주 물량이 적은 곳은 하락할 가능성이 낮다. 거래량은 많지 않더라도 신고가를 경신할 지역이 꽤 있다. 다만 서울과 다른 점은 구축 중에서는 상승할 지역과 하락할 지역이 명확하게 구분된다는 것이다. 따라서 ‘묻지 마 매수’는 지양해야 한다.

2020년 매매가 상승률 1위는 세종시였다. 하지만 2021년 세종시는 17개 광역 지방자치단체(지자체) 가운데 두 번째로 낮은 상승률을 기록 중이며(표1 참조), 특히 하반기부터 조정장에 들어섰다. 2021년 시세 상승률 1위 지역은 인천(32.22%↑)이다. 2, 3위를 차지한 경기(28.12%↑), 제주(23.70%↑)와도 격차가 크다. 새해 인천 부동산시장에 가장 큰 관심이 쏠리는 이유다(표2 참조).

먼저 입주 물량을 보면 2022~2023년 인천 입주 물량은 역대급이다. 정상적인 시장이었다면 그동안 전세가든, 매매가든 조정장이 왔어야 한다. 따라서 일부 전문가는 새해 인천 부동산시장이 하락할 것으로 예상한다. 하지만 반대 의견도 있다. 서울 입주 물량 때문이다.

앞서 말했듯이 2022년 서울 입주 물량은 최근 10년간 최저 수준이다. 서울지역 부족분을 인천이 해소해준다면 역대급 입주 물량은 오히려 가격 상승의 도화선이 될 수 있다. 신축의 경우 저렴한 분양가 덕분에 이미 프리미엄이 형성돼 있다. 그럼에도 서울 아파트 가격과 비교하면 여전히 매력적이다. 서울에서는 내 집 마련이 힘들다고 생각하는 이들 중 다수가 인천 새 아파트로 몰려갈 가능성이 높다.

대선 국면이긴 하지만 당분간 부동산정책 기조가 크게 바뀌기는 어려울 것이라는 점도 인천 부동산시장에 영향을 미칠 전망이다. 여당 이재명 대선 후보가 부동산 세제 완화책을 제안해도 청와대와 정부는 반대 입장이다. 새로운 대통령이 취임하는 2022년 5월까지는 현 규제 정책이 지속될 가능성이 높다는 얘기다. 결국 대출 규제와 세금 규제는 내년 상반기까지 지속될 것으로 보인다.

현재 대출 가능 조건과 취득, 보유세, 양도소득세를 감안할 때 규제지역은 거래가 쉽지 않을 것으로 전망된다. 매수하기도 어렵고, 매도는 더 어렵다. 특히 아파트 중위 가격이 12억 원을 훌쩍 넘은 서울은 대출이 불가능한 경우가 많아 거래량이 계속 감소할 것으로 보인다. 규제지역에서는 9억 원 이하 아파트가 많은 곳이 거래를 주도할 것으로 전망된다. 물론 구축보다 신축 거래가 많을 것이다. 종합해보면 서울 수요층이 선택할 가능성이 높은 조건의 아파트는 9억 원 이하 신축이다. 이 조건의 아파트가 가장 많이 공급되는 곳이 바로 인천이다.

현재 부동산시장에서 가장 중요한 조건은 가격이다. 대기 수요가 있는 지역 중 가격이 상대적으로 낮은 곳들은 2022년에도 상승할 것이다. 이는 수도권뿐 아니라 지방에도 똑같이 적용된다.

지방 중급지 거래 증가 예상

2021년에는 전국 아파트 값이 모두 상승했다(표3 참조). 광역시도, 지방 중소도시도 대부분 그랬다. 수도권과는 다르게 지방은 상급 입지, 상급 상품 매매가 크게 상승했다. 중하위권 입지, 구축은 상승하지 못했다. 현 정책대로라면 지방에서도 대출과 세금 문제로 매매가 높은 아파트보다 중하위 아파트가 거래하기가 쉬울 것이다. 결국 광역시나 도내 중소도시 최고 인기 아파트보다 그 아래 단위 아파트의 거래가 좀 더 늘어날 가능성이 높다.

대부분 규제지역인 수도권과 달리 지방은 규제지역과 비규제지역이 혼재돼 있다. 지방 규제지역은 2021년 수도권 부동산시장 흐름을 따라갈 가능성이 높다. 수도권에서 상급 ㅣㅂ지, 상급 상품은 거래량이 감소하면서 미미한 신고가를 경신하고 거래 대부분을 중하위권 아파트가 주도한 것처럼, 지방 부동산시장도 상위권 아파트보다 중하위권 아파트 거래가 활발할 것으로 예상된다. 특히 지방 비규제지역은 투자 수요층까지 몰릴 수 있어 가격 급등이 예상되는 곳들도 있다.

물론 매매가가 하락할 지역들도 있다. 대기 수요가 없는 상태에서 입주 물량이 몰린 지역이 대표적이다. 특히 경쟁력이 떨어지는 구축 아파트는 역전세에 매매 시세 하락을 동시에 겪을 수도 있다. 2022년 부동산, 특히 아파트 시장은 상승과 하락이 동시에 존재하며 양극화가 더욱 심해질 것으로 예상된다.

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김학렬 스마트튜브 소장

《이 기사는 주간동아 1321호에 실렸습니다》