[우병탁의 절세통통(㪌通)]양도세 1주택, 취득세는 2주택 중과

아파트 1채+단독주택 토지만 소유 때 세금별 주택 수 산정 기준은?
종부세는 1주택으로 간주하지만… 부속토지 가족 소유 땐 해당 안돼
상속 받았으면 예외 규정 살펴야

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장

최근 주택가격이 급격히 상승하면서 양도소득세와 상속·증여세, 취득세, 재산세, 종합부동산세 등 부동산 관련 세금이 집값 안정을 위한 정책적 목적으로 사용되는 경우가 늘었다. 주택에 대한 세금 제도도 이전보다 상당히 복잡해졌다.

주택 수에 대한 판단이 대표적이다. 양도세뿐만 아니라 취득세, 재산세, 종부세에서도 주택 수가 중요한 부분이 됐다. 주택 수를 판단할 주택의 부수 토지와 관련됐는지에 따라 세금이 달라질 수 있다. 아파트 같은 공동주택의 경우 집을 팔면 부수 토지(대지 지분 혹은 대지사용권)도 같이 매각된다. 부수 토지는 따로 처분할 수 없다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 참조).

반면 단독주택은 건물과 토지를 따로 처분하는 것이 가능하다. 처분은 유상거래인 매매가 될 수도 있고, 무상거래인 증여가 될 수도 있다. 단독주택의 건물과 토지의 소유가 다르고 그 토지만을 소유한 경우 이를 주택 수의 판단 부분에서 어떻게 보는지에 따라 세금이 달라진다. 아파트 1채를 갖고 있고 단독주택의 부수 토지만 소유한 경우 2주택자인지, 1주택자인지에 따라 납부할 세금이 달라진다는 뜻이다.

양도세에서는 주택의 부수 토지만 소유한 경우 비과세 등을 판단할 때 주택을 소유하지 않은 것으로 본다. 따라서 아파트 1채와 단독주택 부수 토지 소유자는 2년 이상 보유한 아파트를 양도(2017년 8월 2일 이후 조정대상지역에서 취득한 아파트는 2년 이상 거주)할 때 비과세 혜택을 받을 수 있다. 다만 단독주택의 건물도 소유하고 있다가 2021년 1월 1일 이후 매매나 증여로 처분한 경우에는 그 이후 2년간 더 아파트를 보유하고 거주해야 한다. 다주택자가 다른 주택을 처분하고 1주택자가 된 경우엔 최종 1주택이 된 이후 추가로 비과세 요건을 갖춰야 하기 때문이다.

취득세에서는 단독주택의 부수 토지만 있는 경우에도 주택 수에 포함된다. 원래 취득세에서는 매입과 증여 시 주택 수에 따른 중과세 규정이 없었지만 2020년 8월 12일부터 주택 수에 따라 세금이 중과되고 있다. 조정대상지역 2주택과 비조정대상지역 3주택의 경우 8.4∼9%의 세율이, 조정대상지역 3주택과 4주택 취득의 경우 12.4∼13.4%의 세율이 각각 적용된다. 중과가 아닐 때는 구간별로 1.1∼3.5%가 과세된다. 세금이 적게는 2배에서 많게는 13배 가까이 중과되는 것이다.

종부세는 또 다르다. 원칙적으로 종부세에서도 주택의 부속토지만 소유하는 경우 주택으로 간주한다. 주택 수에 포함되는 것이다. 그러나 1주택과 다른 주택의 부수 토지를 소유한 경우에는 주택 수에서 제외된다. 이때는 1주택자로 본다.

다만 주의할 점이 있다. 납세의무자 본인이 같은 가구에서 1채의 주택과 다른 주택의 부수 토지만을 소유한 경우에는 1주택자로 본다는 점이다. 본인이 주택 1채를 소유하고, 다른 가족이 부속 토지를 소유한 경우에는 종부세 측면에서 1주택으로 간주하지 않는다. 납세의무자 본인이 다른 주택의 부수 토지를 소유한 것이 아니기 때문이다.

세금 종류에 따라 주택 수의 판단은 매우 복잡하고 다르다. 매매나 증여로 취득한 경우와는 달리 상속으로 취득한 경우에는 여기서 설명한 것 외에도 예외 규정이 다수 존재한다. 발생할 수 있는 경우의 수가 세금 종류는 물론이고 취득 경위에 따라서도 달라질 수 있다. 주택을 둘러싼 의사결정을 할 때 절세를 위해서라면 각별한 주의가 필요한 이유다.