[머니 컨설팅]“상속 주택 5년내 팔면 양도세 중과 면해”

상속후 5년까진 주택 수 포함 안돼… 재산세-양도세 등서 혜택
1가구 1주택자가 주택 상속 받으면, 취득세율 0.96%로 낮게 적용 받아
종부세 중과는 2~3년 적용 안받아

크게보기

고경남 KB국민은행 WM투자자문부 세무사

Q. 직장인 A 씨는 최근 주택을 상속받아 걱정이 많다. 주택 상속으로 다주택자가 되면 세금을 많이 내야 한다고 들었기 때문이다. 주택을 상속받을 때 세금과 관련해 어떤 점을 주의해야 하는지 궁금하다.


A. 주택을 여러 채 소유한 다주택자는 세금 부담이 커진다. 취득세율이 더 높게 적용되고 종합부동산세도 일반 세율보다 2배 정도 더 높다. 주택을 매도할 때 내야 하는 양도소득세도 기본세율에 더해 최대 30%포인트가 가산되고, 주택을 오래 보유하면 받을 수 있는 장기보유특별공제 혜택에서도 배제된다.

상속으로 취득하는 주택에 대해서도 이 같은 불이익이 있을까. 상속은 본인의 의지와 무관하게 발생한다. 세법에서는 이러한 특수성을 인정해 상속으로 취득하는 주택에 예외 규정을 적용하고 있다.

주택을 상속받으면 취득세율을 2.96∼3.16%로 낮게 적용받을 수 있다. 1가구 1주택이라면 이보다 낮은 0.96%의 세율이 적용된다. 상속받은 주택을 보유한 상태에서 새로운 주택을 취득하더라도 걱정하지 않아도 된다. 상속을 받은 날부터 5년까지는 상속 주택이 주택 수를 계산할 때 빠지기 때문이다. 만약 상속 주택을 공동 취득해 소수 지분을 보유하게 됐다면 5년의 기간 제한 없이 상속 주택이 주택 수에서 제외된다. 따라서 상속 주택 한 채만을 보유한 상황에서 새로운 주택을 매매 취득하더라도 중과 취득세율이 아닌 일반 취득세율을 적용받을 수 있다.

보유세인 재산세와 종합부동산세에서도 세금을 줄일 수 있다. 1가구 1주택이면서 주택 공시가격이 9억 원 이하라면 재산세 혜택을 받을 수 있는데 5년 이내 상속받은 주택은 주택 수에 포함되지 않는다. 다만 공동 상속자 중 소수 지분 보유자라도 5년이 경과하면 해당 주택이 예외 없이 주택 수에 포함된다. 취득세와 다른 부분이니 유의해야 한다.

종부세는 1가구 1주택자를 따지기 때문에 상속 주택에 대해 별도의 혜택을 주지 않는다. 주택을 한 채 보유한 사람이 상속으로 2주택자가 되면 종부세와 관련해 1가구 1주택자 혜택을 받을 수 없다.

다만 일정 조건을 충족하면 중과세율 적용에서는 주택 수에 포함되지 않을 수 있다. 2월 14일 이전에 상속이 개시된 주택의 경우 해당 주택 지분이 20% 이하이면서 소유 지분에 해당하는 공시가격이 3억 원 이하이면 주택 수에 포함되지 않는다.

하지만 종부세 시행령 개정으로 2월 15일부터는 지분과 공시가격에 대한 조건이 삭제돼 수도권 등에 소재하는 주택은 2년간, 그 외 지역의 주택은 3년간 종부세 중과세율 적용 시 주택 수에 포함되지 않는다.

주택을 양도할 때도 주의해야 한다. 기존에 주택을 보유하고 있는 상황에서 상속 주택을 취득하더라도 기존 주택 매도에는 아무런 영향이 없다. 기존 보유 주택이 1가구 1주택 비과세 요건을 갖췄다면 상속 주택은 없는 주택으로 취급돼 비과세 적용을 받을 수 있다. 다만 주택 수에 포함되지 않는 것은 피상속인이 보유하던 주택 중 한 채뿐이다. 피상속인이 다수의 주택을 보유했다면 △보유 기간이 가장 긴 주택 △거주 기간이 가장 긴 주택 △상속 개시일 당시 거주한 주택 △공시가격이 가장 높은 주택 순으로 상속 주택을 판단한다.

상속받은 주택을 매도하고 싶다면 5년 이내에 매도하는 게 좋다. 상속 주택은 상속받은 날부터 5년이 지나기 전까지는 양도세 중과세율을 피할 수 있기 때문이다.