전세 끼고 산 집주인, 5%내 재계약해도 양도세 혜택 못받아

상생임대인 제도 Q&A
현재-직전 계약한 임대인 같고, 직전 계약 기간 18개월 넘어야
상생계약 맺고 2년뒤 매도해야… 2년거주 인정, 양도세 면제 혜택

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윤석열 정부의 첫 부동산 대책 ‘6·21부동산대책’ 핵심인 상생임대인 제도 확대 방안을 놓고 22일 국세청 등에 문의가 빗발치고 부동산 커뮤니티에도 질문이 수백 건 오르는 등 집주인과 세입자 사이에서 궁금증이 커지고 있다.

적용 요건이 까다로워 혼란을 키우는 데다 요건이 충족되는 적용 대상이 실제로는 많지 않아 전월세 가격 억제 효과가 크지 않을 거라는 지적이 나온다.

상생임대인 제도는 직전 계약 대비 전월세를 5% 이내로 올린 집주인에게 양도세 비(非)과세를 위한 실거주 요건(2년)을 면제해 주는 제도로 지난해 12월 처음 도입됐다. 기존에는 혜택 대상이 공시가격 9억 원 이하 주택에 한정됐지만 이번 대책에서는 집값 기준이 없어져 모든 주택이 대상이 됐다. 다주택자도 기존 주택을 처분한 뒤 1주택자가 될 계획이 있다면 혜택을 받을 수 있게 됐다. 헷갈리기 쉬운 상생임대인 제도를 Q&A로 정리했다.

―상생임대인의 정확한 개념은….

“신규·갱신 임대차 계약 시 임대료를 직전 계약 대비 5% 이내로 계약(상생계약)한 임대인을 의미한다. 임대료를 그대로 유지하거나 인하해도 상생임대인이 될 수 있다.”

―‘직전 계약’의 기준은….

“최소 1년 6개월 이상 유지한 계약만 직전 계약으로 본다. 상생임대인이 되려고 기존 전세 기간이 1년 6개월이 되기 전 세입자를 내보내거나 재계약을 하면 안 된다.”

―2021년 5월 전세 끼고 집을 사면서 2020년 8월 계약된 전세를 승계 받았다. 전세 계약 만기 2년인 올해 8월 5% 이내로 전세금을 인상해 재계약하면 상생계약이 되나.

“안 된다. 직전계약과 상생계약의 임대인은 같은 사람이어야 한다. 집을 살 때 승계한 전세 계약은 이전 집주인이 한 계약이기 때문에 직전 계약으로 보지 않는다.

질문 속 집주인은 ①올해 8월 전세계약을 다시 한 뒤 ②이 계약을 최소 1년 6개월 유지해 ‘직전계약’ 요건을 갖추고 ③2024년 2월 이후 두 번째 전세계약을 할 때 5% 이내로 보증금을 올린 뒤 ④두 번째 계약을 2년 이상 유지해야 양도세 면제를 받을 수 있다.”

―임대인 A 씨가 2021년 3월 주택담보대출을 받아 아파트를 샀다. 이후 바로 전세 세입자를 구하고 2023년 3월 전세금을 5% 이내로 인상하면 상생계약으로 인정받을 수 있나.

“그렇다. 전세 승계가 아니고 임대인 A 씨가 직접 전세 계약을 체결한 것이라면 직전 계약으로 인정받기 때문에 상생계약이 된다.”

―아파트를 분양받았다. 입주 시점에 바로 전세를 내주면 어떻게 되나.

“신규 분양 아파트는 직전 계약이 없다. 바로 상생계약을 인정받을 수 없다. 입주 때 전세 계약을 맺은 후 최소 1년 6개월 뒤 재계약을 하며 전세금을 5% 이내로 올린다면 그때는 상생계약으로 인정받을 수 있다.”

―상생계약을 맺은 후 바로 집을 매도해도 2년 거주를 인정받을 수 있나.

“안 된다. 상생계약을 맺고 2년 계약을 유지한 후 매도해야 혜택을 받을 수 있다.”

―상생임대인 혜택을 받으려면 언제까지 계약해야 하는가.

“이 제도는 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지 체결된 계약분을 대상으로 한다. 전세 계약 만기는 2024년 12월 31일을 넘어도 계약만 기한 내에 하면 된다.”

―2024년 12월 31일 전에 상생계약을 한 번 맺은 후 다음 계약 때는 5%를 초과해 시세대로 높여 계약할 예정이다. 이 주택을 팔아도 양도세 면제 혜택을 받을 수 있나.

“가능하다. 한 번 상생계약으로만 인정받으면 된다.”

―다주택자다. A주택은 세를 주면서 상생계약을 맺고 B주택은 거주하고 있다. B주택을 남겨두고 A주택을 팔면 A주택에 양도세 면제를 받을 수 있나.

“아니다. B주택을 먼저 팔아야 한다. 1가구 1주택 양도세 비과세 혜택은 제도 이름 그대로 1가구 1주택자가 해당 주택을 팔 때 받을 수 있다.”

―A, B, C주택을 보유한 3주택자다. A와 B주택은 상생계약을 맺었고 C주택에 거주한다. C주택을 남겨두고 A, B주택을 팔 때 혜택을 받을 수 있나.

“안 된다. 상생계약을 맺은 주택을 마지막으로 팔 때만 혜택을 받을 수 있다. 2채를 팔 때는 혜택이 없다. 마지막 남은 1채가 상생계약을 맺은 주택일 때 그 주택을 팔면 양도세가 비과세된다.”