[머니 컨설팅]주거용 오피스텔은 주택 수에 포함

오피스텔, 용도 따라 세금 달라져
업무용 뺀 주거용만 주택으로 보고… 1주택 비과세-다주택자 중과 적용
조합원 입주권-주택 분양권은… 원칙적으로 비과세 혜택 못 받아
입주권 1년미만 70%-2년미만 60%… 분양권은 2년 넘어도 60% 高세율

정태일 KB국민은행 WM스타자문단 세무전문위원

Q. 서울 송파구에 거주 중인 A 씨(50)는 아파트 1채를 보유한 직장인이다. 최근 각종 세금이나 금융 규제가 완화된다는 소식을 듣고 부동산을 추가 매수할까 생각 중이다. 다만 부동산을 양도할 때 부과되는 양도소득세 규정을 잘 몰라 투자를 망설이고 있다.

A. 부동산 양도 단계에서 발생하는 양도소득세는 익숙하면서도 규정이 너무 자주 변경돼 완벽히 이해하기 어려운 세금이다. 양도세는 다른 세금에 비해 금액 자체가 큰 데다 비과세 적용 여부에 따라 금액 차이가 수억 원에 이르다 보니 납세자로선 더욱 민감할 수밖에 없다.

다주택자의 양도세는 부동산 종류에 따라 다르다. 우선 1주택자인 A 씨가 추가로 취득해 나중에 양도하는 부동산이 오피스텔일 때를 가정해 보자. 오피스텔은 주거용인지 업무용인지에 따라 양도할 때 세금 판단이 달라진다.

주거용 오피스텔은 주택법상 ‘준주택’으로 분류된다. 전입신고를 하고 주택으로 사용한다면 주택으로 본다. 반면 업무용 오피스텔은 말 그대로 업무용 시설로 주택이 아니다. 양도세를 부과할 때 오피스텔의 실질적 용도에 따라 과세 여부를 판단하는 실질주의 과세 원칙을 적용한다. 즉 주거용으로 사용하는 오피스텔은 1가구 1주택 비과세나 다주택자 중과 여부를 판단할 때 주택 수에 포함된다.

오피스텔 분양권은 어떨까. 오피스텔은 주택과 업무용으로 모두 사용할 수 있는 특성 때문에 취득 이후 실제로 사용하기 전까지 용도를 확정할 수 없다. 즉 분양권 상태에서는 용도가 확정되지 않기 때문에 주택으로 판단할 수 없는 것이다.

두 번째로 A 씨가 추가로 취득해 나중에 양도하는 부동산이 조합원 입주권이나 분양권인 경우를 알아보자. 조합원 입주권과 주택 분양권은 주택이 아니기 때문에 원칙적으로 1가구 1주택 비과세 혜택을 받을 수 없다.

하지만 조합원 입주권은 양도일 기준으로 다른 주택이 없는 등 일정 요건을 충족하면 예외를 둬 비과세 혜택을 준다. 관리처분 인가일 이전에 주택을 양도해 비과세를 적용받는 경우와 형평성을 맞추기 위해서다. 반면 주택 분양권은 비과세가 적용될 여지가 없다. 주택 분양권은 취득부터 완공 시점까지 주택이 아닌 ‘주택을 취득할 수 있는 권리’로만 존재하기 때문이다.

비과세가 적용되지 않는 다주택자 사례를 알아보자. 다주택자 양도세 중과(올해 5월부터 1년간 한시적 배제)는 조정대상지역에 소재한 주택을 양도할 때 적용된다. 조합원 입주권은 주택을 취득할 수 있는 권리이므로 조정대상지역의 조합원 입주권을 양도한다고 하더라도 다주택자 양소세 중과가 적용되지 않는다.

하지만 조합원 입주권과 주택 분양권에 대해서는 양도세율이 따로 규정돼 있다. 조합원 입주권을 1년 미만 보유하면 70%, 2년 미만 보유하면 60%의 단일세율이 적용된다. 주택 분양권은 투기 수요를 억제하기 위해 더 강화된 양도세율이 적용된다. 주택 분양권은 1년 미만이면 70%, 1년 이상이면 60%의 높은 세율이 적용된다. 조합원 입주권과 다르게 2년 이상 보유하더라도 60%의 세율이 적용되는 것이다.

그동안 예외에 예외를 덧붙이는 식으로 규정을 바꾸다 보니 소득세법은 이해하기 어려운 법률이 되었다. 그럼에도 부동산을 양도할 때 세금이 어떻게 계산되는지 정확히 알아야만 자신의 재산을 지킬 수 있다. 절세를 위해선 사전에 세무 전문가와 상담해 세법을 꼼꼼히 파악하는 게 중요하다.