[고준석의 실전투자]대항력 없는 보증금, 유치권 주장 못해

임차 상가 경매 넘어갔을 경우
임차때 건물 점유와 사업자등록 요건 갖춰야 보증금 지킬 수 있어
권리금은 새 임차인에 회수 원칙
반환청구권으로 유치권 행사 못해… 인테리어 비용도 돌려받기 어려워

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고준석 제이에듀투자자문 대표

카페 사장인 A 씨는 3년 전 수도권 대학가 주변의 상가를 임차했다. 그는 가게를 새롭게 단장했고 임대차 계약서엔 계약 종료 후 원상복구 조항을 달았다. 하지만 개업 직후 터진 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 여파로 매출이 급감하고 최근까지도 손해만 보고 있다. 그러던 중 그는 임대인 사정으로 자신이 임차한 상가가 경매에 넘어갔다는 소식을 들었다. 이번 기회에 카페를 다른 곳으로 이전하려고 하지만 임대차 보증금과 권리금, 인테리어 비용 회수 문제가 걸렸다. 가게 운영은 처음인 그는 대항력도 갖춰놓지 못해 고민하다 주변 상인들로부터 유치권을 주장하면 보증금과 권리금, 인테리어 비용까지 돌려받을 수 있다는 이야기를 들었다. 정말로 유치권을 주장하면 전부 돌려받을 수 있는 걸까.

유치권은 타인의 물건(부동산, 동산, 유가증권)을 점유하는 자가 그 물건에 관해 생긴 채권을 변제받을 때까지 그 물건의 반환을 거절할 수 있는 권리다(민법 제320조 참조). 유치권이 성립하기 위해선 몇 가지 조건이 필요하다. 첫째, 채무자나 제3자 소유 등 타인의 물건이어야 한다. 둘째, 채권의 변제기가 도래해야 한다. 셋째, 목적물에 대한 점유가 적법해야 한다. 넷째, 채권과 목적물 사이에 ‘견련성’(서로 연관되어 관계를 가지는 성질)이 있어야 한다. 다섯째, 유치권을 배제한다는 특약이 없어야 한다.

보증금을 안전하게 지키려면 상가 건물을 임차할 때 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청해야 한다. 이 경우 신청 다음 날부터 제3자에 대해 효력이 생긴다(상가건물임대차보호법 제3조 참조). 이렇게 대항력을 갖추어 놓지 못하면 보증금을 돌려받을 수 없다. 보증금을 가지고 유치권을 주장할 수도 없다. 채권과 목적물 사이에 견련성이 인정되지 않기 때문이다(대법원 75다1305 참조).

권리금도 목적물과의 사이에선 견련성이 인정되지 않는다. 설령 임대인과 임차인 사이 건물 명도 시 권리금을 반환하기로 하는 약정이 있었다 하더라도 그와 같은 권리금반환청구권은 건물에 관해 생긴 채권이 아니기 때문에 유치권은 성립하지 않는다(대법원 93다62119 참조). 이 경우 권리금은 새로운 임차인으로부터 회수하는 게 원칙이다.

인테리어 비용도 유치권으로 인정받기는 어렵다. 건물의 객관적인 가치를 증가시킨 비용으로 보기 어렵기 때문이다. 게다가 임차인이 임대차 계약서상에 인테리어에 대하여 임대차 종료 시 원상복구를 하겠다고 계약하면 유익비(물건의 가치를 증가시키는 데 도움이 되는 비용) 상환청구권을 포기한 것으로 간주돼 유치권은 성립할 수 없다(대법원 94다20389 참조).

따라서 A 씨의 보증금과 권리금은 유치권이 성립할 수 없다. 인테리어 비용 역시 임차인 자신의 영업을 목적으로 지출한 비용이기 때문에 유치권이 성립할 수 없다(대법원 93다62119, 91다15591 참조). 임차인은 상가를 보존하기 위해 필요비를 지출한 때에만 임대인에게 그 지출한 비용에 대한 상환을 청구할 수 있다. 여기에 임차인이 유익비를 지출한 때도 임대인은 임대차 종료 시에 그 가액이 실제로 증가했을 때에 한해 임차인이 지출한 돈이나 그 증가액을 상환해야 한다(민법 제626조 참조). 그러나 이마저도 계약서상에 원상복구 조건이 표시되어 있다면 유치권을 주장할 수 없다.