인천-세종-경기 등 규제해제 지역, 다주택 양도세 중과 안한다

기본세율 적용… 장기보유공제도
서울-경기 4곳 등 규제지역도
내년 5월 종료 중과 배제 연장 관측
잇단 규제 완화에도 시장은 ‘미지근’

14일부터 경기도 대부분과 인천, 세종이 조정대상지역에서 해제되면서 이 지역 내 다주택자에 대한 양도소득세 중과세도 사라진다. 서울과 경기 과천, 성남(분당·수정구), 하남, 광명시 등 규제지역에선 내년 5월까지만 양도세 중과가 한시적으로 배제되는데, 이 조치도 연장될 가능성이 제기되고 있다. 정부의 규제 완화책에도 불구하고 매수 문의는 끊긴 상태여서 부동산 시장 거래가 정상화될 기미는 보이지 않고 있다.

○ 양도 시기 관계없이 다주택자 양도세 중과 배제

13일 기획재정부에 따르면 조정대상지역에서 해제된 인천과 세종, 경기 일부 지역에서는 다주택자에 대한 양도세 중과 규제가 해제된다. 이에 따라 다주택자가 조정대상지역 내에 있는 주택을 팔 때 최고 75%의 중과세율 대신 기본세율(6∼45%)을 적용한다. 새 정부 들어 내년 5월 9일까지 양도하는 경우에 한해 기본세율을 적용키로 했지만 앞으로는 양도 시기에 관계없이 기본세율을 적용하는 것이다. 또 보유 기간이 3년 이상이면 양도차익의 최대 30%까지 공제하는 장기보유특별공제도 적용받을 수 있다.

정부가 내년 5월로 끝나는 다주택자 양도세 중과 배제 조치를 연장할 것이라는 관측도 나온다. 윤석열 대통령은 대선 과정에서 다주택자 양도세 중과를 재검토하겠다고 밝힌 바 있다. 이에 대해 기재부 관계자는 “내년 5월 중과 배제가 종료될 때 시장 상황을 보고 판단할 것”이라고 말했다.

조정대상지역에서 해제되면 다른 세금 규제도 없어진다. 조정대상지역에서는 1가구 1주택자가 양도세 비과세를 받으려면 2년 이상 보유하고 2년 이상 거주해야 한다. 반면 조정대상지역에서 해제되면 2년 보유 요건만 충족하면 된다.

또 일시적 2주택자가 받을 수 있는 양도세 비과세 기간과 취득세 표준세율(1∼3%) 적용 기간이 2년에서 3년으로 늘어난다. 조정대상지역에서 일시적 2주택자가 된 경우 2년 이내에 기존 주택을 처분해야 취득세 표준세율을 적용받을 수 있지만, 비규제 지역에서는 3년 이내에 팔면 혜택을 받을 수 있다.

○ 시장 반응은 ‘미지근’

이번 규제지역 해제로 대출과 청약, 거래(전매 제한) 등 규제도 대폭 완화됐다. 주택담보인정비율(LTV) 규제는 70%로 완화되고 다주택자에게도 주택담보대출이 허용된다. 분양권 전매 제한 역시 사라진다. 거주자 우선 공급 규제가 풀리며 거주 지역에 상관없이 청약 1순위 자격도 얻을 수 있다.

하지만 부동산 시장의 반응은 ‘미지근’한 상태다. 일부 집주인이 규제 완화 기대감으로 매물을 거둬들이는 분위기가 감지되기는 하지만, 매수를 희망하는 수요는 여전히 찾기 어려운 모습이다. 앞서 9월 규제지역에서 해제된 경기 평택 안성 파주 동두천시 등 수도권 외곽 지역도 집값 약세가 이어지고 있다. 한국부동산원 조사에 따르면 안성시의 아파트 가격은 지난주 0.26% 하락해 2019년 8월 마지막 주(―0.33%) 이후 3년 2개월여 만에 가장 큰 폭으로 떨어졌다. 평택시도 아파트 가격이 이달 첫째 주 0.31%, 둘째 주 0.28% 하락해 오히려 규제지역 해제 당시(―0.20%)보다 낙폭이 커졌다.

전문가들은 규제 완화가 시장에서 효과를 발휘하기 위해서는 기준금리 상승세가 꺾여야 한다고 강조했다. 우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 팀장은 “기준금리 추가 인상이 예상되는 만큼 시장 수요자들이 좀처럼 움직이지 않고 있다”며 “현재 주택담보대출 금리가 연 6∼7% 수준이어서 대출 규제가 완화되어도 실수요자가 감당하기에는 부담이 크다”고 설명했다.