둔촌주공 옆 ‘강동 헤리티지 자이’는 흥행 예감… 견본주택 가보니

둔촌주공과 10분 거리… 심리적 비교 대상
219가구(특공 113가구) 적은 물량
둔촌주공 대비 3~4억 저렴한 분양가
“청약 1순위(해당지역) 완판 예상”
‘특공·1순위’ 중복 청약 가능
2~3인 가구 적합한 전용 59㎡ 상품성
5년 후 역세권… 9호선 연장 2028년 개통

단군 이래 최대 규모 재건축 사업으로 불리는 둔촌주공 재건축 아파트 단지(올림픽파크 포레온)가 부진한 청약 성적을 기록한 가운데 근처에서 선보인 브랜드 단지 ‘강동 헤리티지 자이’가 반사이익을 얻는 모양새다. 미분양 가능성까지 제기되는 둔촌주공과 달리 강동 헤리티지 자이는 위축된 국내 부동산시장 분위기 속에서도 흥행을 예고하고 있다. 3억 원가량 낮게 책정된 분양가와 적은 물량으로 상대적인 희소성까지 형성되는 모습이다.

GS건설은 서울시 강동구 길동 소재 신동아1·2차 아파트 재건축 단지인 ‘강동 헤리티지 자이’ 견본주택을 지난 15일 개관하고 본격적으로 분양 일정에 돌입했다. 단지는 8개동, 총 1299가구 규모다. 1000가구 넘는 꽤 큰 단지지만 1만2000여 가구에 달하는 둔촌주공 때문에 체감 상 대단지로 느껴지지 않는다. 여기에 조합원 몫을 제외하면 일반분양 물량은 전용면적 59㎡ 단일 평형 219가구다. 여기서 특별공급(113가구) 물량까지 빠지면 순수 일반공급 물량은 106가구에 불과하다.

규모나 방식 등이 차이나기 때문에 둔촌주공과 직접 비교하기에는 무리가 있다. 하지만 강동 헤리티지 자이 역시 비슷한 시기와 지역에 분양하는 1군 브랜드 단지로 심리적인 비교 대상이 되고 있다. 단지 바로 옆에는 지난 2003년 분양한 강동자이(596가구)가 있다. 먼저 조성된 강동자이가 있어 단지 이름에 ‘헤리티지’가 더해졌다.

○ 비슷한 위치 둔촌주공보다 3~4억 저렴한 이유

GS건설 측은 위축된 국내 부동산시장 여건 속에서도 강동 헤리티지 자이가 손쉽게 완판(완전판매)을 기록할 것으로 자신하고 있다. 물량 부담이 적고 가격적인 메리트까지 갖췄기 때문이다. 특별공급과 해당지역 1순위 청약에서 모두 완판될 것으로 전망하고 있다.

강동 헤리티지 자이는 상한제가 적용된 단지로 분양가가 상대적으로 저렴하게 책정됐다. 3.3㎡당 평균 분양가는 2945만 원이다. 10분 거리에 있는 둔촌주공(3829만 원)보다 1000만 원 가까이 저렴한 수준이다. 상한제 적용으로 분양가가 제한되면서 조합원들은 분담금 관련 추가 혜택을 기대할 수 없게 됐다고 한다.

반면 청약에는 유리한 조건이 됐다. 전용면적 59㎡를 기준으로 둔촌주공(일반분양 1488가구)은 분양가가 9억7940만~10억6250만 원이다. 강동 헤리티지 자이는 6억5485만~7억7500만 원을 형성한다. 강동 헤리티지 자이가 약 3억~4억 원 저렴하다. 전 가구 중도금 대출이 가능하며 이자후불제를 지원한다. 중도금 대출은 분양가의 최대 50%까지 받을 수 있다. 서민·실수요자 요건을 충족하면 60%다. 분양가 납부는 계약 시 1차 계약금 10%(내년 1월)를 내고 한 달 뒤 2차 계약금 10%, 중도금 1~6차 60%, 입주 시 잔금 20% 순으로 이뤄진다. 입주 예정 시기는 오는 2024년 6월이다. 둔촌주공(2025년 1월)보다 입주가 빠르다.

분양가 상한제가 적용되면서 전매제한과 거주의무는 강화됐다. 전매제한은 10년, 거주의무기간은 3년이다. 둔촌주공(전매제한 8년, 거주의무 2년)보다 길다.

비슷한 위치인데 분양가가 낮게 책정된 요인은 상한제 외에 토지가격을 들 수 있다. 분양 관계자는 “분양가 상한제보다 토지가치 평가가 강동 헤리티지 자이 분양가에 더 큰 영향을 줬다”며 “둔촌주공은 역세권 입지 등 미래가치가 분양가에 반영됐고 강동 헤리티지 자이는 오는 2028년에야 지하철역이 개통 예정이기 때문에 이와 관련된 미래가치가 온전히 반영되지 않은 것으로 볼 수 있다”고 설명했다.

○ 강남까지 차타고 40분… 역세권 누리려면 5년

강동 헤리티지 자이가 들어서는 서울 강동구 길동은 인근 둔촌동 일대보다 개발이 늦게 시작된 지역이다. 개발 초기 단계 지역으로 강동 헤리티지 자이를 비롯해 1650여 가구 규모 길동삼익파크 재건축 등이 추진되고 있다. 대중교통의 경우 지하철 9호선 4단계 연장사업 일환으로 ‘길동생태공원역(가칭)’이 오는 2028년 개통을 목표로 지난해 착공에 들어갔다. 신설역 개통 전까지 강동 헤리티지 자이와 가장 가까운 지하철역은 5호선 길동역이 있다. 단지와 1km가량 떨어져있어 접근성이 우수하지는 않다.

역세권 입지를 누리려면 5년 가까이 기다려야 하지만 개통 이후에는 강남과 서울 주요도심 접근성이 대폭 개선될 전망이다. 지하철 외에 다른 교통여건은 우수한 편이다. 천호대로와 동남로 등을 통해 단지 진·출입이 용이하고 수도권 제1순환고속도로 상일IC와 올림픽대로 등이 가깝다. 실제로 견본주택에서 차를 타고 강남 삼성역까지 가는데 약 40분이 걸렸다. 눈이 오고 막히는 시간대인 점을 감안하면 접근성이 나쁘지 않다. 학군의 경우 단지 내 학교가 있는 둔촌주공과 초등학교·중학교 학군이 갈리고 고등학교는 공유한다. 강동 헤리티지 자이는 큰 길 건너편에 신명초와 신명중이 있다. 강동역 상업지구까지는 차로 5분가량이 걸린다. 인근 주요 편의시설로는 현대백화점과 이마트, 강동경희대병원, 보훈병원, CGV, 홈플러스 등이 있고 길동생태공원, 길동공원, 일자산도시자연공원 등 공원시설도 인접했다.

○ 둔촌주공에 없는 전용 59㎡ 특별공급… 특공·1순위 중복 접수 가능

특별공급(특공) 물량도 둔촌주공과 비교되는 부분이다. 둔촌주공은 1091가구를 특별공급 물량으로 배정했지만 전용면적 49㎡ 이하로 한정됐다. 강동 헤리티지 자이는 전용 59㎡ 단일 평형으로 일반공급 물량보다 많은 113가구가 배정됐다. 신혼부부 43가구, 생애최초 21가구, 다자녀가구 21가구, 기관추천 21가구, 노부모부양 7가구 등으로 구성됐다. 신혼부부 특별공급 자격요건은 청약통장 가입기간 6개월, 혼인 만 7년 이내, 혼인 이후 무주택 유지, 소득요건 충족 등이며 30%는 추첨제다. 생애최초 특별공급은 24개월 이상 청약통장 가입이 필요하며 1순위에 해당하는 무주택 요건을 충족해야 한다. 혼인중이거나 자녀가 있는 수요자, 1인 가구도 대상이다. 1인 가구는 추첨제로만 청약이 가능하다. 요건을 갖춘 수요자는 특별공급 청약과 1순위 청약을 중복으로 접수할 수 있다.

청약일정은 오는 19일 특별공급을 시작으로 20일 해당지역 1순위, 21일 기타지역 1순위 순이다. 당첨자는 12월 29일 발표한다. 정당계약은 내년 1월 10일부터 12일까지 3일간 이뤄진다.

1순위 자격요건은 청약통장 가입기간 24개월 이상, 예치금 기준(모집공고일 기준 서울 300만 원, 인천 250만 원, 경기도 200만 원 등), 무주택 또는 1주택 이하 세대주, 과거 5년 이내 당첨 이력, 모집공고일 기준 2년 이상 서울 거주 등을 충족해야 한다. 투기과열지구 내 공급주택으로 당첨 시 향후 10년간 재당첨이 제한된다. 재당첨제한기간은 둔촌주공과 동일하다.

○ 2~3인 가구 적합한 공간·수납공간은 아쉬워

사업지에 마련된 견본주택에는 강추위와 눈이 오는 날씨에도 사람들로 붐볐다. 100% 예약제로 운영하기 때문에 줄이 길게 늘어서지 않았고 내부도 혼잡하지 않았지만 주말까지 예약이 모두 찼고 예약한 인원은 모두 방문하는 추세라고 한다. 일반분양 물량이 많지 않기 때문에 견본주택 내부도 넓지 않았다. 상담창구와 욕실 및 주방 견본, 유니트 1개(59B 타입) 등 간소화한 구성이다. 유니트를 관람하기 위해서는 줄을 서야 한다. 내부 혼잡을 막기 위해 관람 인원을 통제한다.

유니트를 살펴보고 그동안 좁게 여겼던 전용면적 59㎡ 평형에 대한 인식이 달라졌다. 수요자들이 선호하는 4베이 혹은 3베이는 아니지만 최신 설계를 적용해 꽤 알찬 실내를 구현했다. 먼저 널찍한 입구가 눈길을 끈다. 폭이 넓어 쾌적하게 느껴진다. 입구 폭만 보면 전용 84㎡로 착각할 수 있다. 전체적으로는 안방 침실을 포함해 방이 3개, 욕실은 2개, 주방과 거실 등으로 구성됐다.

GS건설은 주방에 6인 식탁까지 배치할 수 있다고 강조했다. 주방과 거실 구분을 거의 없앤 설계 덕분이다. 이로 인해 거실 공간이 상대적으로 좁아진 느낌이다. 독특하게 발코니는 폭이 넓게 설계됐다. 광폭 발코니처럼 보인다. 때문에 발코니를 확장하지 않으면 거실 공간 약 40%가 없어질 수 있다. 발코니 확장은 필수다. 발코니 확장금액은 803만5000원이다. 비싸게 느껴지는데 둔촌주공은 1000만 원이 넘는다고 한다. 발코니 확장금액은 계약금(10%, 계약 시)과 중도금(20%, 2023년 3월 10일), 잔금(70%, 입주 시) 등 3차례에 걸쳐 지불해야 한다. 시스템에어컨과 공기청정시스템 시스클라인(4차례) 옵션을 제외한 다른 선택품목도 발코니 확장과 동일한 방식으로 비용을 부담하게 된다. 다용도실은 주방과 거실 가운데에 있는데 실질적으로 주방보다는 거실 소파 뒤 벽면에 다용도실이 마련된 셈이다. 거실과 안방, 다용도실 창문에는 모두 유리난간이 설치됐다. 조망을 고려한 조치다.

안방 침실 크기는 가로와 세로가 각각 3.4m, 3.3m다. 전체 면적에 적합한 수준이다. 안방 욕실 공간도 평이한 수준이다. 욕실은 특화옵션을 선택할 수 있다. 유럽산 포셀린타일(265만 원, 공용·부부욕실 공통) 벽·바닥 마감과 수전 고급화·비데일체형 양변기(366만 원), 특화등(35만7000원) 등을 옵션으로 제공한다. 수전 고급화 옵션은 300만 원이 넘지만 실제로도 고급스럽기 때문에 옵션으로 추가할 만하다. 다른 침실은 입구를 기준으로 왼쪽과 오른쪽에 마련됐다. 전체적으로는 신혼부부나 2~3인 가구가 살기에 적합해 보인다. 드레스룸과 수납공간이 아쉽기 때문에 방 하나를 드레스룸이나 다른 용도로 활용할 것을 권장한다.

이밖에 스마트폰 앱으로 전등과 난방, 가스 등을 제어할 수 있는 자이앱솔루션과 자이 스마트홈시스템, 시스클라인 공기청정시스 등 첨단 사양도 적용된다. 외관 디자인은 리듬감 있는 스카이라인과 고급 문주 등 특화 디자인으로 차별화한다. 커뮤니티시설인 ‘클럽자이안’에는 피트니스클럽과 골프연습장, GX룸, 카페테리아, 작은도서관, 독서실, 스터디룸 등이 마련된다. 단지 내부는 공원처럼 꾸며져 쾌적한 공간을 기대할 수 있다. 자이 시그니처인 ‘엘리시안가든’과 ‘자이펀그라운드’ 어린이놀이터, 고품격 수경시설 ‘생태계류’, 주민운동시설 등이 갖춰진다.

GS건설 관계자는 “분양가 상한제 적용 단지로 가격적인 메리트가 있고 전 가구 중도금 대출이 가능하기 때문에 수요자들로부터 많은 관심을 받고 있다”며 “특별공급과 1순위 해당지역에서 완판이 예상된다”고 말했다.