[고준석의 실전투자]경매 참여 때 ‘가짜 세입자’ 걸러내는 법

가족 등 앞세워 전입신고만 하고
대항력 주장 사례 많아 조심해야
보증금으로 채권 대체하려는
임대차계약도 임차인 인정 안돼

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고준석 제이에듀투자자문 대표

결혼을 앞둔 A 씨는 신혼집 아파트를 경매로 장만하려고 한다. 그는 두 차례 유찰된 아파트가 있어 경매에 참여하기로 결정했다. 매각물건명세서를 확인해 보니 대항력을 갖춘 세입자(임차인)가 있었고, 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수해야 한다고 쓰여 있었다. A 씨는 경매 참여를 포기하려 했지만 주변에서 대항력을 갖춘 세입자 중에서도 가짜 세입자가 많다는 것을 전해 들었다. 대항력은 어떤 경우에 인정되며, 가짜 세입자는 어떻게 구별할 수 있는 걸까.

세입자의 대항력은 주택 인도와 주민등록을 마친 다음 날 0시부터 제3자에 대해 발생한다. 대항 요건은 대항력의 취득 시에만 갖추면 되는 게 아니다. 주택에 계속 존속해야 대항력이 유지된다. 대항력은 세입자가 해당 주택에 거주하면서 이를 직접 점유하는 경우뿐만 아니라 타인의 점유를 매개로 하여 간접 점유할 때도 인정될 수 있다(대법원 94다3155 참조).

또 자신의 명의로 된 주택을 팔고 같은 주택에 세 들어 사는 경우가 있는데, 이때 세입자로서 갖게 되는 대항력은 새로운 집주인 명의의 소유권 이전등기가 마쳐진 다음 날부터 효력이 발생한다(대법원 99다59306 참조). 세입자가 가족과 함께 주택을 점유하면서 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 세입자만 주민등록을 일시적으로 다른 곳으로 옮긴 경우에도 대항력이 인정된다(대법원 95다30338 참조).

대항력을 갖춘 세입자 중에는 위장 또는 가짜 세입자도 있다. 주택의 소유자인 배우자나 부모 또는 자식, 형제자매, 친구 등을 내세워 형식적인 조건(전입신고)만 갖추고 대항력을 주장하는 경우가 있다. 이 경우 가짜 세입자를 구별하지 못하면 매수자가 손해를 볼 수도 있어 조심해야 한다. 지인이나 가족을 내세워 가짜 세입자 행세를 하며 허위의 의사표시(계약)를 하는 경우가 있다. 세입자가 실제로는 아파트를 인도받지 않은 경우도 있다. 세입자의 형식만 갖춰 배당 요구를 하면 가짜 임차인으로 본다는 것이다(대법원 99다69624 참조). 게다가 임대차계약의 형식을 빌려 기존 채권을 임대차보증금으로 대체하기 위해 주택의 인도와 전입신고를 마쳐도 대항력은 인정되지 않는다(대법원 2000다24184 참조).

무상거주확인서를 작성한 뒤 말을 바꾸는 경우도 있다. 자기 소유의 아파트를 동생에게 무상거주하게 한 뒤 해당 주택을 가지고 대출을 받은 B 씨의 사례가 대표적이다. 대출 당시 은행이 동생의 거주를 문제 삼자 B 씨는 세입자가 어떠한 권리도 주장하지 않겠다는 무상거주확인서를 작성했다. 이후 주택이 경매에 들어가자 B 씨는 ‘동생이 세입자로 들어가 있으므로 대항력이 있다’고 말을 바꿨다. 이런 경우에는 신의성실의 원칙(신의칙) 등에 어긋나 대항력이 인정되지 않는다(대법원 99마4307 참조). 다만 가족 간에 임차 주택을 사용 및 수익할 목적으로 임대차계약을 하고, 보증금의 자금 출처가 분명하다면 대항력은 인정된다.

이 사례에서 알 수 있듯 경매를 하기 전 대항력을 갖춘 임차인이 진짜인지 가짜인지 반드시 확인해 봐야 한다. 참고로 대항력과 우선변제권을 갖춘 세입자가 배당기일 종기까지 보증금을 배당 요구한 때는 보증금을 전액 배당받을 수 있다면 매수인이 인수하는 보증금은 없다.