[김종율의 토지투자]토지투자, 규제 말고 기능을 공부해야

공장-창고 짓는 계획관리지역
산지 규제에만 집중하면 안 보여
고속도로는 계획~개통 10년 걸려
공장용지 투자 적기는 개통 2년 전

김종율 보보스부동산연구소 대표

토지 투자를 위해 공법을 공부하다 보면 토지에 얽힌 규제에 대해서도 배우게 된다. 농지법에서 다루는 농업진흥구역에는 어떠한 행위를 제한하고 있는지, 산지관리법상 공익용 산지이면 어떤 것이 금지되는지, 환경정책기본법에 따라 수질보전특별대책지역에서는 어떤 규제가 적용되는지 알게 되는 것이다.

하지만 투자를 위한 이론을 공부하려면 규제 그 자체만 봐서는 안 된다. 앞서 나온 공익용 산지이면서 동시에 수질보전특별대책지역이 넓게 포진된 지역이라면 인구증가계획, 도로나 철도 계획, 산업단지 등의 유치 계획이 있을까? 그렇지 않을 것이다. 공익용 산지는 공익기능을 위해 보전해야 하는 산지를 말하고, 수질보전특별대책지역은 말 그대로 수질을 지키기 위해 각종 개발행위를 제한하는 지역이기 때문이다. 당연히 토지 가격이 오를 거라고 생각하기도 힘들 것이다. 이론 공부만 하면 어떻게 수익을 낼 것인가에 대한 답은 구하지 못한 채 왜 이 땅이 투자에 적합하지 않은지 알게 되는 데 그친다.

투자를 목적으로 공부한다면 토지의 기능에 대해 공부하는 것이 중요하다. 그리고 그 기능이 어떤 호재를 만나 어떤 과정을 거쳐 가격이 오르는지 알아야 한다. 예를 들어 보자. 이를테면 용도지역상 계획관리지역은 공장이나 창고 허가를 받기 좋은 곳이다. 계획관리지역은 도시지역으로의 편입이 예상되는 지역 또는 자연환경을 고려하여 제한적으로 이용·개발을 하려는 지역이기 때문이다.

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2008년과 2020년 경기 화성시 우정읍 조암 나들목 일대 토지 모습. 2020년 조암 나들목이 생긴 뒤 주변이 대거 개발된 모습을 확인할 수 있다. 조암 나들목 인근에는 개발 규제가 많은 자연녹지지역도 있지만 공장, 창고 등이 들어서기 용이한 계획관리지역이 두루 지정돼 있어 계획관리지역을 중심으로 개발이 이뤄졌다. 자료: 국토지리정보원

그렇다면 공장이나 창고 수요는 언제 많아질까? 고속도로나 국도가 개통해 서울이나 인접 시군으로 이동하기 편해질 때 수요가 늘어난다. 2008년과 2020년에 각각 찍은 경기 화성시 조암 나들목 인근의 항공사진 2장을 놓고 비교해 보자. 이 지역에는 용도지역상 계획관리지역이 두루 포진돼 공장 설립 허가를 받기 쉽다. 하지만 규제 위주로 공부를 한 사람에게는 드문드문 진녹색 보전산지만 보이고, 앞으로 가격이 오를 계획관리지역은 보이지 않았을 것이다. 조암 나들목 인근이 개발된 모습을 보면서 투자를 목적으로 토지를 공부할 때는 규제가 아니라 기능을 공부해야 한다는 것을 배울 수 있다.

그렇다면 공장 짓기 좋은 땅은 언제 사두면 좋을까? 고속도로의 경우 예비타당성 검토, 환경영향평가, 기본계획 및 실시계획 수립 등 계획 단계에서만 5년은 넘게 시간을 잡아먹는다. 착공해 개통하는 데 드는 순 공사 기간도 4∼6년 정도 걸린다. 지역마다 다르지만 공장처럼 실수요에 따라 가격이 오르는 땅은 보통 도로 개통 2년 전부터 가격이 오름세를 보인다. 도로가 개통되면 접근성이 좋아져 공장을 짓기 수월해지거나, 이미 들어선 공장의 가치가 올라갈 거라는 기대감이 이때부터 작용하기 때문이다.

용인 반도체 클러스터 계획도 서울∼세종고속도로가 한창 공사 중이던 2019년, 공정상 개통 2년가량을 남겨둔 시점에 발표됐다. 원자재값 상승으로 인한 공사비 인상 문제 등 외부 요인으로 공사가 지연됐다지만 이 지역 토지 가격은 예상 개통 시점 약 2년 전부터 가격이 오르기 시작했다. 용인 반도체 클러스터 계획이 발표되면서 가격이 급등한 것은 물론이다. 이처럼 투자를 위한 공부는 토지의 기능과 함께 해당 토지가 어떤 호재를 만났을 때 가격 흐름이 어떻게 바뀌는지 그 시기를 살피는 데 초점을 맞춰야 한다.