[우병탁의 절세통통(㪌通)]매년 개정되는 세법… “꼼꼼히 확인해야 절세”

내년 5월까지 다주택자 양도세 중과 배제
채무 같이 넘기는 부담부증여로도 절세

우병탁 신한은행 압구정역기업금융센터 부지점장

2019년 12월 16일에 발표된 ‘주택 시장 안정화 방안’은 이전의 부동산 정책에 대출을 추가 제한했다. 또 종합부동산세를 강화했고 민간 택지에 대한 분양가상한제의 적용 지역도 확대했다.

양도소득세의 경우 1주택자의 12억 원 초과 주택을 양도 시 장기보유특별공제의 요건이 보유 기간별 연 8%에서 거주 기간별 연 4%와 보유 기간별 연 4%로 변경됐다. 조정대상지역의 일시적 2주택의 처분 기간도 1년으로 축소하고 1년 내 전입 조건도 추가됐다.

그런데 이날 발표에는 양도세 규제 강화가 아닌 완화에 해당하는 내용이 있었다. 다주택자가 조정대상지역에 있는 10년 이상 보유한 주택을 2020년 6월 30일까지 양도하는 경우 양도세를 중과세하지 않고 일반세율로 과세한다는 내용이다. 예를 들어 양도차익이 5억 원이고 보유 기간이 10년이었다면 2주택으로 중과될 때의 세금은 약 2억5000만 원이지만, 일반세율이면 약 1억5000만 원인 셈이다.

요점은 이런 완화 대책을 납세자가 충분히 이해했냐는 것이다. 당시에는 2020년 6월 30일까지 한시적으로만 적용되는 규정이었기 때문에 시기를 놓치면 아무런 의미가 없는 일이 되는 셈이었다. 해당 중과 유예 규정은 이후에 다시 생겼고, 10년 이상 보유해야 한다는 요건도 없어졌다. 중과 유예는 내년 5월까지 연장된 상태다.

부담부증여도 마찬가지다. 부담부증여는 부동산을 증여하면서 여기에 딸린 채무를 같이 넘기는 것이다. 과세 당국은 증여자로서는 본인이 갚아야 하는 채무가 없어 해당 채무만큼은 대가를 받고 양도했다고 본다. 즉 부담부증여는 일부 양도, 일부 증여가 된다. 이때 해당 부동산이 다주택자의 조정대상지역 내 주택이라면 양도세가 중과되지만, 2020년 당시 10년 이상 보유했다면 한시적으로 양도세 중과를 피할 수 있었다.

이를 고려하면 부담부증여는 증여에 해당하는 금액이 적어지므로 증여세 과표와 세율도 같이 줄어든다. 부모의 재산을 언젠가 자녀에게 넘겨줘야 한다고 했을 때 증여세나 상속세의 부담을 줄이면서 넘길 수 있는 것이다. 해당 주택의 가격이 향후 더 상승할 수도 있을 때 그 기대이익을 포기하지 않아도 된다. 주택을 다른 사람에게 판 것이 아니라 가족에게 넘겼기 때문이다.

다만 이 경우 채무 인수액에 대해 세무서가 사후관리를 하게 된다. 즉 인수된 채무를 증여자가 대신 갚아주지는 않는지 살펴보게 되므로 반드시 해당 채무는 수증자인 자녀가 갚아야 한다. 특히 2023년 세법 개정에서는 부담부증여의 경우 양도세의 취득가액 계산을 종전에 실거래가액에서 기준시가로 개정했다. 양도세가 과도하게 줄어드는 것을 막기 위한 것이어서 세액 절감 효과가 다소 줄어들긴 했다.

결국, 절세는 타이밍이 중요하다. 이런 내용을 그때 알고 이해했더라면 합법적인 방법으로 얼마든지 세금을 줄일 수도 있는 것이다. 최근에는 소형주택 특례 등 여러 가지 변수가 있다. 이러한 시기에는 특히 더 세금을 잘 살펴볼 필요가 있다.