[고준석의 실전투자]재건축 경매, 조합원 되려면 채권자 확인해야

투기지구 재건축, 조합원 승계 까다로워
조합설립 뒤 매수는 조합원 지위 못 받아
경매 땐 지자체-금융기관 신청때만 승계
대부업체가 신청한 물건은 현금청산 대상

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고준석 연세대 상남경영원 주임교수

중학생 자녀 두 명이 있는 A 씨는 자녀 교육을 위해 서울 강남구 대치동으로 이사 갈 계획을 세웠다. 시세보다 좀 더 싸게 매수하기 위해 경매로 나온 아파트를 알아보고 있다. 그러던 중 대치동에 위치한 매각 기일을 앞둔 대치우성1차아파트를 발견했다. 한 차례 유찰되어 최저입찰금액은 22억4800만 원으로 1차 감정가(28억1000만 원) 대비 20%가 떨어진 상태였다. 매매시세(27억5000만 원)보다 무려 5억 원가량 싸게 살 기회로 보였다. 대치동 학원 상권에 붙어 있는 입지여서 경매에 참여하려고 한다. 등기부를 확인해 보니 1순위 근저당권, 2순위 질권, 3순위 임의경매 순이었다. 게다가 임차인은 없었고, 소유자가 점유하고 있었다. 경매로 아파트를 처음 매수하는 상황이라 권리관계에 문제가 없는지 혹시라도 주의해야 할 사항이 있는지 궁금하다.

투기과열지구에서 아파트를 매수할 때는 조합원 자격을 승계받을 수 있는지 확인하는 것이 중요하다. 현재 서울 강남, 서초, 송파, 용산구는 투기과열지구로 지정된 상태다. 이곳에서는 재건축 아파트 매매 시 조합원 자격을 승계받지 못할 수 있다. 즉 투기과열지구에서 재건축이 진행되는 경우 조합설립 인가 이후에 아파트를 매수 또는 증여받은 때에는 조합원이 될 수 없기 때문이다. 즉, 현금 청산 대상자가 된다는 뜻이다. 참고로 재개발은 관리처분인가 이후부터 적용된다.

다만 다음 사항에 해당하는 때는 조합원 자격을 승계받을 수 있다. ①근무상 또는 생업상 사정이나 질병, 취학, 결혼 등으로 가구원(세대원) 모두 특별시, 광역시 등으로 이전하는 경우 ②상속으로 취득한 주택으로 가구원 모두 이전하는 경우 ③가구원 모두 해외로 이주 또는 2년 이상 체류하는 경우 ④1가구 1주택자로서 양도하는 주택의 소유 기간이 10년 이상 및 거주기간 5년 이상인 경우 등이다.

그런데 투기과열지구에서 재건축 아파트의 조합원 자격 승계 여부는 매매로 매수할 때와 경매로 매수할 때가 다르다. A 씨가 경매로 매수하려고 하는 재건축 아파트는 2017년 1월 17일 조합설립 인가 이후 2022년 9월 8일 사업시행 인가를 받은 상태다. 이렇게 재건축이 진행되고 있는 아파트를 매매가 아닌 경매로 매수하는 경우, 조합원 자격의 승계 여부는 경매를 신청한 채권자에 따라 달라진다.

다시 말해 국가·지방자치단체와 금융기관에 대한 채무를 이행하지 못하여 재건축사업이나 재개발사업의 토지 또는 건축물이 경매 또는 공매되는 경우에만 조합원 지위를 승계받을 수 있기 때문이다. 여기서 금융기관이란 ①은행법에 따른 은행 ②중소기업법에 따른 중소기업은행 ③상호저축은행법에 따른 상호저축은행 ④보험업법에 따른 보험회사 등이다(주택법 시행령 제71조 참조).

해당 경매 물건은 권리분석은 걱정하지 않아도 된다. 등기부에 공시된 모든 권리는 경매로 소멸하기 때문에 매수인이 인수하는 권리는 없다. 게다가 대치동 학원가에 소재하고 있어 미래 가치도 우수한 편이다. 그러나 경매를 신청한 채권자는 국가(지자체)나 금융기관이 아닌 대부업체가 임의경매를 신청했다. 따라서 해당 아파트를 경매로 매수하면 조합원 자격은 승계받지 못하고 현금청산만 받을 수 있다는 사실에 주의해야 한다.