집 계약 ‘새내기’라면 ‘안심전세앱’ 활용 [부동산 빨간펜]

앱 통해 악성임대인-중개사 이력 확인
임대인-소유주 동일인 확인한 뒤 계약
특약에 수리 책임 등 명시해 분쟁 예방
이사 당일 전입신고-확정일자 받아야

새 학기를 맞아 집을 구하는 청년들이 부쩍 늘고 있는데요. 부동산 계약은 통상 공인중개사를 통해 진행하게 되지만, 계약자가 스스로 꼼꼼하게 챙기지 않으면 나중에 예상치 못한 피해를 볼 수 있습니다. 이번 주는 새 학기를 맞아 위험 매물을 피하고 부동산 계약 시 확인해야 하는 사항을 정리해 봤습니다.

Q. 위험 매물을 피하는 방법이 있나요?

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“온라인으로 매물을 확인할 때 주의할 점이 있습니다. 집 전세 보증금이나 월세 수준이 주변 시세에 비해 지나치게 저렴하지 않은지 확인해야 합니다. 그리고 검색할 때는 계약이 가능하지만, 정작 현장에 가면 계약이 끝난 매물도 있습니다. 입주하고 싶은 매물이 있다면 근처 공인중개사무소에 전화해서 계약이 가능한지 우선 확인하는 것이 좋습니다.”

Q. 부동산을 계약하기 전에 확인해야 할 서류가 있나요?

“계약 전에 반드시 등기부등본을 확인해야 합니다. 등기부등본에는 집 소유주에 대한 인적 사항과 해당 건물에 잡힌 근저당권, 즉, 빚이 얼마나 있는지를 확인할 수 있습니다. 따라서 등기부등본을 통해 집주인이 보증금을 돌려줄 수 있을 정도의 사람인지를 확인해야 합니다. 매물의 진짜 소유주를 확인하고 해당 주택에 잡힌 빚 여부 등도 점검해야 합니다. 또 집을 임대하겠다는 집주인과 주택의 실제 소유주가 같은 사람인지도 꼭 확인해야 합니다.”

Q. 근저당권이 설정돼 있다는 건 무슨 뜻인가요?

“근저당권이 설정돼 있다는 건 임대인이 은행에 빚을 지고 있다는 것을 의미합니다. 따라서 너무 많은 빚이 해당 주택에 설정돼 있으면 피해야 합니다. 일반적으로 근저당채권액과 전세금을 포함한 임차 보증금 합계액이 아파트의 경우 시세의 70%, 다가구·연립주택의 경우 시세의 60% 이내여야 안전한 것으로 평가합니다.”

Q. 악성 임대인을 피하는 방법이 있나요?

“국토교통부, 주택도시보증공사(HUG), 한국부동산원이 만든 ‘안심전세 앱’을 통해 악성 임대인을 확인할 수 있습니다. 악성 임대인은 과거 3년간 2번 이상 전세 보증금을 돌려주지 않은 경우, 채무 불이행 규모가 2억 원 이상인 경우입니다. 또 하나, 공인중개사의 경력도 확인해야 합니다. 공인중개사 자격 여부, 과거의 영업 상태 등을 확인하면 되는데요. 역시 안심전세 앱에서 확인할 수 있습니다.”

Q. 전세 보증금 반환 보증보험에 가입해야 할까요?

“전세금반환보증은 집주인이 만약 전세금을 돌려주지 못하는 상황이 발생하면 HUG가 이를 대신 돌려주는 제도입니다. 전세 계약을 고려 중이라면 전세보증에 가입해야 혹시 모를 사태에 대비할 수 있죠. 이때 계약 기간의 절반이 지나기 전에 신청해야 한다는 점을 기억하시기 바랍니다. 또 시세나 공시가격 변동에 따라 가입을 거절당할 수 있기 때문에 계약 시점에 전세보증 가입이 가능한 수준의 보증금을 설정하고, 바로 보험에 가입하는 것이 좋겠죠.”

Q. 계약 전에 확인해야 할 사항이 있나요?

“계약서를 작성하기 전에 임대인, 통상 집주인이 등기부상의 진짜 집주인인지를 반드시 확인해야 합니다. 만약 대리인을 통해 계약을 진행하게 되면 대리인의 신분증과 위임장, 임대인 인감증명서를 받아서 보관하고 있어야 합니다.”

Q. 전월세 계약서는 어떻게 작성하고, 확인해야 하는 사항이 있나요?

“전월세 계약서에 반드시 들어가야 하는 사항이 있습니다. 집의 주택 용도와 면적 등이 들어가야 합니다. 또 보증금, 월세, 관리비 등의 액수와 지급 시기, 지급 방법 등도 있어야 합니다. 월세는 부가가치세를 포함한 금액을 써넣어야 하며 집주인과 세입자의 주소, 주민등록번호, 연락처, 성명, 도장 등도 있어야 합니다. 기명 날인 후 각 장의 연결 부분에 당사자 모두 간인해야 하며 계약서 사본이 아닌 원본을 보관하고 잃어버리지 않게 주의해야 합니다.”

Q. 계약서를 통해 세입자를 보호할 방법이 있나요?

“계약서에 특약을 잘 넣어두면 문제 발생 시 불필요한 분쟁을 피할 수 있습니다. 가압류 등 문제가 생겼을 때 처리하는 방법이나 계약을 해지할 수 있는 조건 등을 미리 넣어두면 좋죠. 거주하며 발생할 수 있는 소모품들의 수리나 보상 등도 집주인이 할지, 아니면 세입자가 할지도 특약에 적어놔야 갈등을 피할 수 있습니다. 관리비에 전기나 수도 요금 등이 포함되는지도 적어놓으면 좋습니다.”

Q. 이사 후 처리해야 할 일은 무엇인가요?

“이사 당일 바쁘더라도 반드시 주민센터에서 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 합니다. 전입신고를 하는 이유는 대항력을 갖기 위함입니다. 대항력을 얻으면 임차인이 법적으로 주택을 사용할 권리와 보증금을 돌려받을 권리를 획득하게 됩니다. 확정일자도 우선 변제권을 얻기 위해 필요합니다. 살고 있던 집이 혹여 경매로 넘어가게 되면 집을 매각한 돈으로 변제해야 하는데, 확정일자를 받으면 돈을 먼저 받을 수 있는 권리를 얻게 됩니다. 만약 이사일이 일요일이면 주민센터가 여는 그 주 금요일에 계약서를 들고 전입신고부터 진행하면 됩니다.”

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