“현장과 동떨어진 교육환경평가로 신도림 개발사업 백지화 위기”

[부동산 인사이드] 신도림 도시환경정비사업 추진위원회
교육환경영향평가로 재개발-재건축 지연
사업 현실성 고려해 명확한 기준 정립을

신도림 293번지 일대 전경. 신도림 도시환경정비사업 추진위원회 제공

서울시 구로구 신도림동 293 일대에서 진행 중인 ‘신도림 도시환경정비사업’이 구로구청의 사업시행계획인가 반려 처리로 인해 사업이 좌초될 위기에 처해 있다.

신도림 도시환경정비사업은 2009년 서울시에서 ‘준공업지역 종합발전계획’을 발표해 개발하기로 했던 영등포구 문래동 일대와 구로구 신도림동 일대, 금천구 가산동 일대, 성동구 성수동2가 일대 등 4개 지역 중에서 유일하게 사업이 진행 중이던 곳이다.

구로구청은 지난해 12월 신도림 도시환경정비사업 추진위원회(이하 추진위원회)가 신청한 사업시행계획인가에 대해 ‘도시 및 주거환경정비법’ ‘교육환경 보호에 관한 법률’에 따라 사업시행자는 사업시행계획서 작성 시 교육환경평가 결과 및 교육환경 보호를 위한 조치 계획 등을 포함하고 이에 대해 토지 등 소유자의 동의를 받아야 하지만 추진위원회는 해당 내용을 포함하지 않은 사업시행계획서로 동의를 받아 관련 법령의 절차적 하자가 발생했다며 반려 처리를 통보했다.

신도림 도시환경정비사업 사업지 내 낡은 건물.

추진위원회에서는 이에 대해 구청에 제출한 사업시행계획서에는 교육환경평가 결과 및 교육환경 보호를 위한 조치 계획을 포함해 인가를 신청했다는 입장이다. 추진위원회 관계자는 지난해 10월 12일 서울특별시남부교육지원청으로부터 조치 계획 제출 요청을 받았다고 밝혔다. 이에 추진위원회는 교육영향평가 심의와 관련해 인근 신도림초등학교의 일조 시뮬레이션을 고려한 설계변경(안)이 완료되면 교육환경평가 조치계획서를 서울시남부교육청에 제출할 계획이었으나 구로구청은 아직 제출하지도 않은 설계변경(안)을 중대한 변경으로 판단해 사업시행계획 인가를 반려 처리한 것은 부당한 행정 처리라고 주장했다. 특히 사업시행계획인가와 관련한 총 55개의 부서 중 53개와의 협의가 끝나고 교육환경평가만 남은 상황에서 사업시행계획인가 반려 결정은 지나친 처사라는 것이다. 추진위원회 관계자는 “구로구청의 이번 결정이 신도림 도시환경정비사업 전반에 큰 영향을 미칠 우려가 있으며 토지 등 소유자 방식의 특성상 모든 절차를 다시 시작해야 한다”며 우려를 표명했다.

한편 2017년 도입된 교육환경영향평가는 교육환경보호구역 내에서의 재개발·재건축 등 도시정비사업을 시행하는 경우에는 교육환경평가서를 관할 교육감에게 제출하고 승인을 받아야 하는 중요한 절차로 사업부지로부터 200m 이내에 학교가 있는 경우라면 교육환경영향평가를 의무적으로 받아야 한다.

그러나 최근 이러한 교육환경평가로 인해 사업 추진이 무산되거나 지연되는 문제가 빈번하게 발생하고 있다. 이러한 문제의 근본적인 원인은 교육환경평가 기준의 불명확성, 인가 관할관청과 교육청의 의견 차이, 교육환경평가 심의 시 현장 여건을 고려하지 않은 과도한 일조 조건 등 비현실적인 기준 때문이다.

부산 수영구 남천동 삼익비치 아파트 재건축사업은 인근 광남초등학교의 일조권 침해 문제로 2022년 부산교육청이 교육환경평가를 이유로 보류 결정을 내렸다. 서울 서초 신동아 아파트도 인근 서이초등학교의 일조권 문제로 인해 사업이 지연됐다. 또한 송파구 잠실주공5단지 재건축사업 역시 단지 내 신천초등학교 부지 이전 문제로 서울시와 서울시교육청의 의견 차로 인해 사업이 지연된 바 있다. 이렇듯 교육환경평가로 인해 재건축·재개발 등 사업이 발목을 잡히는 사례가 빈발하고 있다.

신도림 도시환경정비사업 역시 비현실적인 일조권 요구 등 과도한 교육환경평가 기준에 따라 사업시행계획인가가 반려돼 난항을 겪고 있다. 특히 사업 지구와 인접한 신도림초등학교는 인근 신도림 동아1차아파트로 인해 이미 90% 이상의 일조 침해가 발생되고 있는 실정이지만 서울남부교육청은 “신도림 도시환경정비사업의 신축 건축물로 더 이상의 일조 침해가 발생해서는 안 된다”는 의견을 제시했다고 한다. 이는 현장 여건을 고려하지 않고 단순히 교육환경평가 기준에 따라 제기된 일조 침해 의견으로 추진위원회는 선행했던 건축심의의 계획안뿐만 아니라 정비계획을 모두 재설계해야 하는 처지에 놓였다. 이로 인해 사업이 지연되고 비용 증가 등 토지 등 소유자의 부담이 가중되고 있다.

이처럼 교육환경평가로 인해 재개발·재건축 사업 추진이 불가능하거나 지연되는 경우가 자주 발생함을 감안할 때 교육환경평가의 비현실적이고 비합리적인 잣대와 이를 그대로 적용하는 행정 시스템 개선이 필수적이라는 것이 전문가들의 지적이다. 이러한 문제점을 해결하기 위해서는 교육환경평가 기준을 명확하게 정립하고 현장의 실제 상황과 니즈를 고려해 합리적이고 현실적인 기준을 적용할 수 있도록 정책 개선이 필요하다는 것이다.