서울 한복판 폐교를 실버타운으로…고령자 맞춤형 주거대책 봇물[황재성의 황금알]

1: 초고령화 사회 진입 초읽기에 정부 대책 봇물
2: 7월 마스터플랜 공개 이후 매월마다 후속 조치
3: 도심 폐교나 공공청사 등에 시니어 주택 건설
4: 서울시 등 지자체도 대규모 실버타운 조성 추진

〈 황금알: 황재성 기자가 선정한 금주에 알아두면 좋을 부동산정보 〉

매주 수십 건에 달하는 부동산 관련 정보가 쏟아지는 시대입니다. 돈이 되는 정보를 찾아내는 옥석 가리기가 결코 쉽지 않습니다. 동아일보가 독자 여러분의 수고를 덜어드리겠습니다. 매주 알짜 부동산 정보를 찾아내 그 의미를 정리해드리겠습니다.

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내년에 대한민국은 초고령 사회 진입이 확실시된다. 하지만 65세 이상 고령자 맞춤형 주택은 대상인구의 0.1%에 불과하다. 일본(2.0%)이나 미국(4.8%) 등 주요 선진국과 비교해도 턱없이 부족하다. 이에 정부는 고령자 맞춤형 주거시설 확보에 총력전을 펼치고 있다. 그 가운데 대도시 도심에 있는 대학시설이나 폐교, 공공청사 등을 활용하는 방안도 포함됐다. 사진은 올해 폐교된 서울 성동구 성수동 성수공업고등학교 전경이다. 동아일보 DB

“도심 한복판에 있는 폐교에 실버타운을 지을 수 있는 길이 열렸다.”

서울시 교육청이 최근 개정한 조례에 건설업계의 반응이 뜨겁습니다. 지난달 26일 공포한 ‘폐교재산 관리 및 활용에 관한 조례 일부 개정 조례’가 대상입니다. 폐교재산을 노인복지주택으로 활용하는 것을 허용하기로 했다는 게 핵심입니다.

그동안 폐교를 노인복지공간으로 활용하는 사례는 많았습니다. 그러나 대부분 노인대학이나 노인요양시설, 치매요양원 등으로 사용하는 수준에 머물렀습니다. 또 지역도 대부분 서울을 포함한 수도권에서 멀리 떨어진 지역이었습니다.

하지만 서울시 교육청의 조치로 서울 한복판에 있는 폐교에 단순한 노인복지공간의 수준을 넘어 실버타운 조성이 가능해진 것입니다. 이로 인한 적잖은 파급효과마저 기대하는 눈치입니다.

건설업계가 이번 조치에 주목하는 이유는 이뿐만이 아닙니다. 초고령화 사회(65세 이상 인구비율 20% 이상) 진입이 초읽기에 들어간 가운데 정부의 고령화 맞춤형 주거 공간 확보에 총력전을 펼치고 있어서입니다.

일단 관련 대책이 봇물처럼 쏟아지고 있습니다. 지난 7월 23일에 마스터플랜에 해당하는 범부처 차원의 ‘시니어 레지던스 활성화 방안’이 공개됐습니다. 이어 한 달 뒤인 8월 28일 관계 부처 합동으로 ‘서민·중산층·미래세대 주거 안정을 위한 새로운 임대주택 공급 방안’이 나왔습니다.

그리고 하루 뒤인 8월 29일 국토부는 ‘제3차 장기 주거종합계획’을 통해서 시니어 레지던스에 관한 내용을 담았습니다. 국토부는 또 9월에 고령자복지주택 사업자 선정을 위한 권역별 사업설명회를 갖는 등 공모 절차에 착수했습니다.

지자체들도 팔을 걷어붙였습니다. 특히 서울시와 충청남도는 지난 7월 협약을 맺고 충남 보령시에 서울시민 3000가구가 이주해 거주할 수 있는 주택단지인 ‘골드시티’를 조성하기로 합의했습니다.

골드시티는 은퇴한 서울시민이 거주하는 실버타운형 신도시입니다. 계획대로 된다면 서울시가 지난해 11월 강원 삼척시에 짓기로 한 골드타운에 이어 두 번째가 됩니다. 서울시는 앞으로도 전국에 골드시티를 추가할 계획입니다.

이에 따라 그동안 수요에 비해 크게 부족한 것으로 평가받는 고령자 주거시설의 대대적인 확충이 예상됩니다. 다만 이런 과정들을 거쳐 제공될 주거시설들은 공공과 민영 등 시행 주체에 따라 입주 자격부터 운영 방식에 이르기까지 크게 다릅니다.

또 임대료 부담 등 입주자가 반드시 알아둬야 할 조건도 천차만별입니다. 미리 자신에게 맞는 주택 유형을 확인하고 입주에 필요한 자격을 갖출 필요가 있다는 뜻입니다. 그만큼 정부 대책의 중요 내용과 지자체 사업 내용을 꼼꼼히 따져봐야 합니다.

● 쏟아지는 대책…원하는 때 원하는 곳에 거주

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정부는 7월 23일 고령자 맞춤형 주거시설 공급 확대를 위한 마스터플랜으로 ‘시니어 레지던스 활성화 방안’을 발표했다. 이후 매월마다 관련 후속 대책을 발표하고 있다. 사진은 정부 조치들의 시작점이 된 올해 3월 개최된 민생토론회의 모습이다. 대통령실사진기자단

정부가 최근 쏟아내는 대책들의 출발점은 올해 3월 21일 열린 민생토론회입니다. ‘건강하고 행복한 노후’를 주제로 열린 이날 토론회에서 윤석열 대통령은 모두발언을 통해 “우리나라는 세계 어느 나라보다도 빠르게 고령 사회로 진입하고 있다”며 “어르신들을 위한 종합적인 대책이 필요하다”고 말했습니다.

이어 그 첫 번째 과제로 “어르신들의 식사, 세탁, 돌봄, 요양 등 일상생활 서비스가 포함된 주택 보급을 확대”를 꼽았습니다. 이를 구체화한 것인 지난 7월 발표된 ‘시니어 레지던스 활성화 방안’입니다.

여기에서 시니어 레지던스는 실버타운(노인복지주택), 실버스테이(민간임대주택), 고령자복지주택(공공임대주택) 등 고령층을 위한 다양한 서비스(가사·건강·여가 등)가 제공되는 고령층 친화적인 주거 공간을 의미합니다.

활성화 방안은 시니어 레지던스 거주를 희망하는 고령층이 원하는 때 원하는 곳에서 거주할 수 있게 초기 설립비용 부담을 낮춰줘 공급을 늘리고, 다양한 서비스를 제공해 소비자 선택권을 확대하는 데에 초점이 맞춰져 있습니다.

이를 위해 민간사업자가 전담하는 실버타운과 실버스테이에 대해선 설립·운영부터 부지확보, 자금조달 등 공급 단계 전반에 걸친 규제가 완화됩니다. 우선 토지나 건물의 사용권만으로 실버타운 설립과 운영이 가능해집니다. 2015년 폐지됐던 분양형 실버타운도 전국의 89개 인구감소지역에서 허용됩니다.

대학 시설이나 폐교, 숙박시설, 오피스텔 등 도심 내 유휴시설을 시니어 레지던스로 전환해 사용할 수 있도록 용도변경이 허용되고, 용적률 규제도 완화됩니다. 군부대 이전 부지, 노후 공공청사 등 유휴 국공유지 등을 민간사업자에게 제공하는 방안도 추진됩니다.

자금 부담을 줄여주기 위해 시니어 레지던스 조성을 위한 건설 자금에 주택도시기금 공공지원 민간임대 융자가 지원되고, 지역 활성화 투자 펀드 지원 대상에 분양형 실버타운을 포함하는 방안도 추진됩니다.

공공이 전담하는 고령자복지주택은 공급이 연간 1000채에서 3000채로 늘어납니다. 이를 위해 기존에 진행됐던 건설임대 1000채 목표에다 수도권 도심 지역에 위치한 노후 임대주택 리모델링 사업물량(1000채)과 전국의 주택 매입임대 물량(1000채) 등 2000채가 추가됐습니다.

8월에 발표된 ‘서민·중산층 미래세대 주거 안정을 위한 새로운 임대주택 공급 방안’은 리츠 등 법인이 100채 이상 주택단지를 20년 이상 임대주택으로 활용하도록 허용하는 게 핵심입니다. 또 30년 이상 노후 공공청사나 폐교 예정 학교부지 등을 임대주택 등과 연계해 복합개발하는 방안도 추진됩니다. 이를 통해 리츠 등이 실버타운 사업에 참여할 수 있는 근거가 마련된 셈입니다.

국토부는 이어 2032년까지 추진할 ‘제3차 장기 주거종합계획’도 발표했습니다. 여기에서 시니어타운 건설과 매입 후 임대 운영 등으로 수익을 올리는 ‘시니어 리츠’를 통해 노인복지시설 공급할 때 적용할 특례와 자금 지원 방안 등을 포함했습니다. 또 ‘헬스케어리츠‘를 활용한 구체적인 실버스테이 공급 확대 방안도 제시했습니다.

전문가들은 이에 대해 “일련의 조치들로 시니어 레지던스를 설립할 때부터 위탁운영사의 직원으로 운영 인력 배치가 가능해졌다”며 “상근임직원을 둘 수 없어 인력요건을 충족하기 어려웠던 리츠나 펀드 등이 실버타운 사업에 참여할 수 있어 사업 활성화에 기여할 수 있을 것”으로 기대했습니다.

다만 보완 과제도 있습니다. 특히 “분양형 실버타운의 사업가능지역이 수도권 외곽 일부와 비수도권 지역이 대부분인 인구감소지역에 국한된 점은 걸림돌로 작용할 수 있다”고 지적했습니다.

● 쏟아지는 대책…서울 한복판 폐교에 실버타운 건설

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정부의 고령자 맞춤형 주거시설 공급 확대 방침에 따라 실버타운 등을 지을 수 있게 되면서 도심에 위치한 대학 시설이나 폐교, 노후 공공청사 등이 주목을 받고 있다. 사진은 서울 강서구에 위치한 (구)서울염창초등학교로, 서울지하철 9호선 증미역에서 도보 10분 거리에 있다. 동아일보 DB

정부의 이러한 일련의 고령자 맞춤형 주택 공급 확대 계획 가운데 일부는 이미 가동에 들어갔습니다.

국토부는 지난달 27일부터 11월 26일까지 60일 동안 2024년도 고령자복지주택 2차 사업자 선정을 위한 공모작업에 착수했습니다. 이를 위해 지난달 24일(충청/호남/영남)과 26일(수도권/강원)에 권역별 사업설명회도 가졌습니다.

고령자복지주택은 65세 이상 무주택 고령자에게 주거와 복지서비스를 함께 제공하기 위해 무장애 설계가 적용된 주거시설과 사회복지시설을 함께 설치한 공공임대주택입니다. 2016년 공공실버주택이라는 이름으로 시작해 2019년 고령자복지주택으로 이름을 바꿔 현재까지 진행 중인 사업입니다.

매년 두 차례에 걸쳐 1000채 규모로 사업이 선정됩니다. 올해의 경우 지난 8월에 △강원 평창(50채) △충북 괴산(200채) △경기 고양시 덕양구 A-3지구(250채)와 A-5지구(250채) 등 4곳이 선정됐습니다. 이를 포함하면 현재까지 전국 84곳에서 8848채가 후보지로 선정된 상태입니다.

국토부는 “이번에 공모하는 사업지는 올해 건설형 고령자복지주택 목표(1000채)의 나머지 물량”이라며 “노후 공공임대 리모델링(1000채)과 매입임대(1000채)도 각각 1000채 달성을 목표로 진행 중에 있다”고 밝혔습니다.

서울시 교육청은 지난달 26일 공표한 ‘폐교재산 관리 및 활용에 관한 조례 일부 개정 조례’를 통해 “폐교재산을 노인복지주택으로 활용하려는 자에게 유무상 대부 및 매각을 할 수 있도록 규정”하고 “폐교 안에 있는 국유시설을 노인복지주택으로 활용하려는 자에게 영구시설물을 축조할 수 있도록 했다”고 공표했습니다. 이에 따라 현재 폐교됐거나 폐교 예정인 학교부지나 학교시설 등을 활용해 실버타운이나 실버스테이 등을 지을 수 있게 됐습니다.

교육부에 따르면 올해 3월 1일 기준으로 전국의 폐교는 모두 3955곳으로 집계됐습니다. 이 가운데 매각하지 못한 채 보유 중인 폐교는 무려 1346개, 금액으로 환산하면 2조 원(장부가 기준)을 넘습니다. 게다가 아직도 활용 방안을 찾지 못한 폐교도 367곳에 달합니다.

이번에 폐교를 노인복지주택로 이용할 수 있는 길을 터놓은 서울시 교육청의 경우 보유한 폐교시설은 모두 6곳입니다. 도봉구 도봉고등학교, 강서구 염강초등학교와 공진중학교, 광진구의 화양초등학교, 성동구의 덕수고등학교(분교)와 성수공업고등학교 등입니다.

＜서울시 폐교 현황＞

학교	위치	폐교 연도	규모(㎡)
			건물연면적	대지면적
(구)도봉고등학교	도봉구 도봉산길 27	2024	12,926	13,008
(구)서울염강초등학교	강서구 허준로 221-22	2020	5,244	11,076
(구)공진중학교	강서구 양천로 55길 56	2020	6,875	7,052
(구)서울화양초등학교	광진구 군자로 9	2023	3,787	5,583
(구)덕수고등학교(분교)	성동구 왕십리로 199	2024	20,777	35,128
(구)성수공업고등학교	성동구 뚝섬로 365	2024	17,427	13,859

※2024년 3월 1일 기준. 자료: 교육부

이들 학교는 모두 서울 한복판에 있어 교통편이 좋은 데다 면적도 넓습니다. 성동구에 자리한 덕수고등학교(분교)의 경우 지하철 2호선 한양대역 4번 출구 바로 앞인데, 대지면적만 3만 5000㎡가 넘습니다.

올해 폐교된 성수공업고등학교는 수인분당선 서울숲역에서 도보로 10분 정도 떨어져 있습니다. 역시 올해 문을 닫은 도봉고등학교는 지하철 1,7호선의 환승역인 도봉역에서 500m 거리입니다.

이밖에 서울염강초등학교는 지하철 9호선 증미역에서 도보로 10분 정도 걸리고, 공진중학교는 지하철 9호선 가양역과 양천향교역이 걸어서 이용이 가능한 더블 역세권에 있습니다. 또 서울화양초등학교도 1호선 화서역에서 10분 거리로 입지 조건이 좋습니다.

건설업계의 한 관계자는 “서울시 폐교는 대부분 대지면적이 넓은 데다 지하철역이나 대로 등에 접근하기 편리하다”며 “실버스테이 등으로 활용하기에 비교적 좋은 조건을 갖춘 것으로 보인다”고 말했습니다. 그는 또 “일본의 경우 2010년대 초부터 폐교 용지와 시설을 노인요양시설로 전환해 사용하기 시작했다”며 “우리도 대도시 지역 폐교시설을 적극 활용할 필요가 있다”고 덧붙였습니다.

● 팔 걷은 지자체…실버타운 등 조성 잇따라

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서울시는 지난 7월 충남도와 보령시에 서울시민 3000가구가 이주해 거주할 주택단지, ‘골드시티’를 조성하기로 합의했다. 서울시는 이에 앞서 지난해 11월에도 강원도와 삼척시에 골드시티 조성사업을 공동 추진하기로 했다. 사진은 골드시티 사업의 개념도. SH서울주택도시공사 제공

지자체들도 팔을 걷어붙였습니다. 가장 활발한 곳은 서울시입니다. 서울시는 충청남도와 지난 7월 17일 협약을 맺고 충남 보령시에 서울시민 3000가구가 이주해 거주할 수 있는 주택단지, ‘골드시티’를 조성하기로 했습니다. 이 사업에는 보령시와 SH서울주택도시공사, 충남개발공사 등도 참여합니다.

협약에 따르면 5개 기관은 △골드시티 후보지 조사 및 선정 △골드시티 협약 기관별 역할 분담 및 실무협의체 구성·운영 △골드시티 효과 분석 등을 공동으로 추진합니다. 서울시는 “(보령시에 골드시티가 조성되면) 소멸 위기에 처한 지방으로의 인구 유입과 지역경제 활성화, 서울지역 청년·신혼부부 주택난 완화 등의 효과가 기대된다”고 밝혔습니다.

서울시는 이에 앞서 지난해 11월 강원 삼척시에 1호 골드타운 건설 계획도 공개했습니다. 계획안에 따르면 삼척시 일대 50만㎡ 부지에 2700여 채 규모의 아파트와 단독주택 등이 들어설 예정입니다. 서울시와 강원도, 삼척시, SH 등은 내년 중에 공사에 착수할 목표로 현재 후속 작업을 활발하게 진행 중입니다.

골드시티에 대한 시민들의 관심은 높은 편입니다. SH공사가 올해 초 온라인과 모바일을 통해 진행한 설문조사에서 서울시민 10명 가운데 6명(58.5%)이 “골드시티로 이주할 의사가 있다”고 대답했습니다. 만 40세 이상 서울시민 1500명을 대상으로 조사한 결과입니다.

특히 연령대가 높거나 노후를 위한 경제적 준비가 충분할수록 골드시티 사업에 긍정적이었습니다. 골드시티 이주 의향이 있는 경우 이주 시점은 6년~10년 이내 응답 비율이 40.2%, 3~5년 이내 30.0% 순으로 나타났습니다.

골드시티 이주를 희망하는 이유로는 ‘저렴한 주거비용’(40.3%)이 가장 많았습니다. 이어 ‘자연 환경’(27.9%), ‘자신 또는 가족의 건강’(20.2%) 순으로 뒤를 이었습니다.

서울시는 앞으로 골드시티를 전국적으로 확대해 나갈 계획입니다. 이와 관련해 응답자들에게 희망 지역을 물은 결과, 경기(58.3%)가 가장 많았습니다. 이어 강원(24.5%), 서울(13.9%), 제주(13.2%) 순으로 뒤를 따랐습니다. 거주 희망 지역이 응답자의 연고지와 큰 관련이 없는 것으로 조사됐습니다.

골드시티 이주 의향이 있는 경우 57.4%는 ‘자가’를 희망했습니다. 지불이 가능한 주택 가격 수준은 5억 원 미만이 84.6%로 압도적으로 많았습니다. 골드시티 이주 시 ‘서울 보유 주택을 팔고 가겠다’는 응답은 32%였습니다. 60세 이상 자가 보유자는 36.5%가 서울 보유주택을 팔고 옮겨가겠다고 대답했습니다.

골드시티 조성 시 중요한 고려 요인은 안전성, 편의성, 성장성, 쾌적성 순으로 나타났습니다. 희망하는 서비스는 보건의료 서비스(62.1%)를 가장 선호하는 것으로 분석됐습니다.

골드시티는 은퇴한 서울시민이 거주하는 실버타운형 신도시입니다. 다만 사업방식은 일반적인 실버타운 사업과는 조금 다릅니다.

서울을 떠나 보다 여유롭게 ‘인생 2막’을 보내고 싶은 서울시민에게 주택연금 등과 연계해 비수도권 지역에 지어질 신규 주택과 생활비를 공급하는 대신 이들이 보유한 서울시에 있는 주택은 SH에 팔거나 위탁해 청년이나 신혼부부에게 임대하는 방식입니다.

우리나라가 내년에 초고령사회로 진입할 것이 확실시된다는 경고등이 켜진 지는 오래됐습니다. 정부도 그동안 대책을 마련했지만, 효과는 미흡했습니다. 그 결과 지난해 말 현재 확보된 실버타운(9006채)과 노인복지주택(3956채)은 65세 이상 고령인구의 0.12% 수준에 불과합니다. 이는 일본(2.0%)이나 미국(4.8%) 등 주요 선진국과 비교해도 크게 부진합니다.