[고준석의 실전투자]경매 낙찰 아파트에 임차인 있다면 인도명령 신청해야

명도소송보다 인도명령이 경제적 부담 적어
대금 납부 시 인도명령 같이 신청해야
대금 납부 후 6개월 지나면 소송만 가능

고준석 연세대 상남경영원 주임교수

회사원 A 씨는 경매로 산 아파트로 이사를 가려고 한다. 낙찰받은 아파트에 대항력이 없는 임차인이 여전히 거주하고 있어 곤란한 상황이다. 임차인은 계속해서 명도 날짜를 연기해 아파트 명도를 3개월째 미루고 있다. 인도명령은 무엇이고, 어떻게 해야 하는지 궁금하다.

대항력이 없는 임차인이 아파트의 인도를 거부하는 경우 매수자는 명도소송을 통해 부동산을 인도받을 수 있다. 하지만 명도소송은 시간과 비용이 많이 들기 때문에, 매수자가 경제적 부담을 덜 수 있도록 인도명령 제도가 마련됐다.

법원은 매수인이 대금을 낸 뒤 6개월 이내에 인도명령을 신청하면 채무자, 소유자, 임차인, 기타 점유자 등에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있다. 다만 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 근거에 의해 점유하고 있는 것으로 인정될 때는 인도명령을 할 수 없다.

법원으로부터 인도명령 결정이 내려졌는데도 불구하고 임차인 등이 이에 따르지 않을 수 있다. 이런 경우 집행관에게 부동산 명도 집행을 위임해 부동산을 인도받으면 된다(민사집행법 제136조).

따라서 매수자는 대금 납부와 동시에 인도명령을 신청하는 것이 유리하다. 물론 임차인과 협의를 통해 부동산을 인도받는 것이 가장 좋다. 하지만 협상이 어렵거나 임차인이 계속해서 명도 날짜를 미루는 경우를 대비해 인도명령을 신청해 두는 것이 안전하다. 또 임차인이 협상 중에 심한 몽니를 부리는 경우도 있는데, 이때는 시간과 비용을 낭비하는 것보다 인도명령을 통해 신속하게 부동산을 인도받는 것이 효과적이다.

한편 대금 납부 후 6개월 이내에 인도명령을 신청하지 못한 경우에는 명도소송을 통해 부동산을 인도받아야 한다. 명도소송은 인도명령에 비해 시간이 더 걸리고 비용도 많이 든다. 게다가 명도하면서 시간이 걸리면 그 기간 부동산의 사용권과 수익권을 행사할 수 없어 기회비용이 발생하게 된다.

명도소송을 진행해야 한다면 소송에 앞서 임차인과 협상하여 해결하는 것이 좋다. 참고로 명도소송 도중에 임차인이 이사를 하고 다른 사람이 부동산을 점유하는 경우가 발생할 수 있다. 그러면 새로운 점유자를 대상으로 명도소송을 다시 시작해야 하므로 추가 비용과 시간이 더 소요될 수 있다. 이를 방지하기 위해서는 점유이전금지 가처분도 함께 신청해 두는 것이 좋다. 점유이전금지 가처분은 임차인이 부동산을 떠나지 못하도록 막는 법적 절차이다.

대부분의 매수자는 권원(법률적 근거)이 없는 임차인 등이 있으면 명도에 큰 어려움이 없을 것으로 생각해 인도명령 신청을 하지 않는다. 명도는 항상 순탄하게 진행되지만은 않는다. 그러므로 매수자는 대금 납부 후 가능한 한 빨리 인도명령을 신청하여 신속하게 부동산을 인도받는 것이 바람직하다.