板橋新城市中標率進一步降低

○ 減少了多少

此次的變更案，反映了爲將新城市開發帶來的環境毀損最小化而進行的環境影響評估結果。

住宅數從共2.97萬套減少到了2.6804萬套，住宅建設用地面積也進一步縮小。人口密度從每公頃平均96人降低到了86.4人，人口規模也從8.91萬人減少到了8.0412萬人。

在減少的2896套中，2275套是將在11月被全部出售的公寓。以使用面積爲標準，△18坪以下有105套△18坪以上∼25.7坪以下有1125套△25.7坪以上有1045套。一起被轉讓的公共租賃（租賃時間10年）公寓也減少了541套。

因此在11月的板橋轉讓上，△普通轉讓公寓有1.2246萬套△公共租賃公寓有3911套等，將只轉讓1.6157萬套。其他的住宅將在明年以後被轉讓。

商住兩用公寓和獨立住宅的轉讓分別減少了121套和51套。而30年長期租賃的國民租賃公寓和底層小區住宅則是分別增長了249套和44套。

○ 預測的競爭率是？

由於公寓建設減少2800套以上，商住兩用等2250套的銷售被推遲，11月全部轉讓的競爭率大幅上升。就是說中標的概率有所下降。

如果住在城南的無住宅最優先順位者（40歲以上、10年以上無住宅）全都預約佔用面積爲25.7坪以下的公寓，競爭率將從以前的72比1上升到89比1。35歲以上，5年以上無住宅優先順位者的競爭率也將從95比1上升到118比1。

如果首都圈的無住宅優先順位元者全部進行預約，最優先順位競爭率將變成102比1（變更前是83比1），無住宅優先順位的競爭率則將變成206比1（變更前是166比1）。

如果首都圈的第1順位元者全部進行預約，就將出現1286比1的高競爭率。

而使用面積爲25.7坪以上的公寓的競爭率（以60%的預約標準）的情況是，城南爲54比1，首都圈爲186比1，競爭率相對較低。

專家指出，如果不是無住宅優先順位者，幾乎就沒有中標的可能性，因此將眼光轉向龍仁市等板橋周邊的現有公寓或其他地區的轉讓住宅上會更好一些。

○ 轉讓價會有怎樣的變化

建交部宣佈，板橋新城市的每坪宅地組成原價爲734萬韓元。以此爲基礎計算地價，並加上標準建築費（339萬韓元）和地下停車場、便利設施建築費等後推測的公寓轉讓價是每坪平均800萬∼1500萬韓元。

被適用轉讓價上限制，使用面積在25.7坪以下的每坪轉讓價的情況是，△18坪以下爲800萬∼890萬韓元△18坪以上∼25.7坪以下是870萬∼990萬韓元。被適用債券和轉讓價並行投標制的25.7坪以上公寓被推測爲是在每坪1500萬韓元左右。

公寓轉讓價根據位置的不同，預計也會多少出現一些差異。容積率（大地面積比建築總面積的比率）爲175%的東板橋和容積率爲148%的西板橋相比，相對能夠建更多的住宅，因此預計轉讓價也會比後者每坪低80萬∼90萬韓元。

○ 以後的日程

下月將通過抽籤或投標，把住宅用地提供給建設企業。建設企業到10月爲止完成設計和審議程式，並得到事業批准之後，11月開始對外銷售。

在排水處理場和龍仁∼首爾高速公路完工之後的2008年年末將可以入住。

李相錄 myzodan@donga.com