令中國朝鮮族同胞也著迷的首爾公寓“不敗神話”

最近，聚集100多名首爾市瑞草區公寓房東建立聊天群、主導哄擡房價的“房長”被舉報給了當局。據悉，誘導公寓要價上漲2億至3億韓元的該房東是中國籍同胞。連外國人也相信首爾公寓的“不敗神話”，甚至試圖操縱行情，這是首爾公寓市場被歪曲的壞信號。如果放任投機心理不管，市場就會瞬間成為投機場所。

隨著情況變得非同尋常，政府25日召開“第壹次房地產專班”會議，咋咋呼呼地說：“為了劃時代地擴大住宅供應，將從原點重新研究所有可用的政策手段。”國土交通部長朴庠禹對房價上漲趨勢評價為“暫時的漲落”後，時隔2周，將改變診斷，稱之為應該使用“所有可用的政策手段”的重病。

雖然政府表示“要提高警惕，徹底監控市場情況”，但並不靠譜。企劃財政部第壹次官金範錫和國土交通部第壹次官陳賢煥共同主持的專班會議上，雖然傳喚了企劃財政部、國土部、行政安全部、金融委員會負責人，卻漏掉了最了解首爾房地產現場的首爾市。

連同總統也放棄自誇的房價穩定基調，現場感低下的政府責任重大。首爾和首都圈別墅的全租欺詐管理失敗，導致別墅的全租需求轉移到公寓，在全租金上漲的情況下，還釋放了新生兒特例貸款等，起到了房價上漲的導火索作用。國土部表示：“新生兒特例貸款以生育家庭和9億韓元以下的住宅為對象進行限制，不應與目前房價上漲的首爾地區的房價直接聯系。”但這是不了解房地產交易現實的主張。市場上表示：“對全租金和房價上漲感到驚訝的20-30多歲人群通過低利率新生兒特例貸款購買了9億韓元以下的首都圈住宅，向他們出售住宅的四旬房主們用這筆錢進入首爾，正在發生‘多米諾骨牌上升’。”

令人擔憂的是，政府為了掩蓋失敗，出臺了加強住宅供應和房地產限制等冷水暖湯對策，刺激了市場。如果住宅供應不穩定和投機心理相遇，即使用“面包模具”拍打出公寓，也會發生無法承受的變化，這就是資產市場。要想穩定房價，必須在現場而不是在辦公桌上尋找答案。

住宅供應不是以許可為標準，而是以開工、竣工為標準進行管理，恢復市場的信賴，使受損的別墅市場恢復正常。與需要10年時間的新城市建設相比，可以加快速度的市中心再開發和重建工程的開工之所以被推遲，是因為除了工程費用外，搬遷費等事業費用也在上漲。專家們表示：“有必要研究利用住宅城市基金，激活以低利率支援移居費的住宅金融的對策。”

首爾房價上漲趨勢是否持續下去，政府釋放的新生兒特例貸款在壹定程度上被消耗、加強家庭貸款限制的9月份是第壹個關口。總統室或朝野政治圈要避免進行刺激市場的利息下調、房地產減稅、貸款限制延期等沒有眼力見兒的政治發言或施壓。金融當局在上個月實施貸款限制壓力總負債本息償還比率（DSR）第二階段前6天突然宣布推遲兩個月，擴大了“貸款末班車需求”。超過家庭貸款年度目標值的5大上市銀行的住宅擔保貸款余額本月激增5萬億韓元，首爾公寓價格連續18周上漲，這是自作自受。首爾房價是止步於“壹時的漲落”，還是像上次總統選舉時那樣變成左右民心的“完美風暴”，取決於今後政府的選擇。