PF制度改善方案未提及的問題

京畿水原光教湖水公園附近的購物中心“Alleyway光教”從2019年竣工後開始就成為代表地區的名勝。這得益於試行公司Neo Value不出售商鋪，而是親自運營，招攬年輕人喜歡的“時髦”餐廳和咖啡廳等承租人，並企劃了文化演出和慶典等看、聽、享受的東西，吸引了人們。

政府在本月14日的《房地產項目融資（PF）制度改善方案》中表示，將培養有實力的韓國型開發商，並將Alleyway光教選為代表性事例。也就是說，在壹般通過銷售獲得收益的國內，將落實發達國家型開發事業方式。

雖然在國內很少見，但在美國和日本，大型房地產開發公司建樓後不出售親自運營的方式很早就紮根了。保險公司、基金、普通個人也作為股權投資者參與這種開發事業。因為，隨著資產價值的上升，租賃收益不斷出現。海外房地產PF事業的貸款比重低也是因為吸引投資金進行事業。

相反，發達國家型開發事業未能在韓國紮根，很大程度上是因為國內房地產市場的特性。在國內，壹般都是在動工時出售的“預售”。這種結構可以在破土動工之前從購買者那裏獲得資金，充當工程費用。

從執行公司（開發商）的立場上看，與其吸引投資，將開發利益按股份分配，不如通過PF貸款購買土地後盡快出售，這樣更有利於收益最大化。金融機構只相信施工公司的保證，向資本力薄弱的執行公司提供“盲目貸款”，助長了PF危機。韓國開發研究院（KDI）研究委員黃順珠（音）指出：“在主要發達國家中，任何壹個國家都找不到這樣的結構”，“這是加拉帕戈斯式的房地產PF。”

全租制度也是導致PF結構變成加拉帕戈斯的原因之壹。因為發達國家型開發事業通過租金即月租獲得收益，但全租很難建立這樣的收益結構。租金限制也是絆腳石。對於企業型租賃事業，除了合同更新請求權、租金上漲率5%的限制外，根據《民間租賃住宅特別法》，將適用初期租金限制、加入租賃保證等更嚴密的規制。

政府表示，為了先進化國內的PF事業結構，將給土地主、執行公司等提供稅制優惠和容積率限制等“胡蘿蔔”。更進壹步說，要想穩定發達國家型開發事業方式，必須具備企業以月租獲得收益的土壤。雖然不在制度改善方案中，但這也意味著全租的月租化將進壹步加速，月租也會上漲。

雖然有必要調整速度，以免居住費用過度上漲，但只要對執行公司來說出售是最容易的賺錢方式的土壤沒改變，PF危機隨時都有可能重演。從2011年儲蓄銀行事件中可以看出，PF危機的最大受害者是普通國民。朝野於9月共同提出了《房地產開發事業管理法制定案》。希望好不容易為了阻止PF危機而異口同聲的朝野在靈活地解除過度的租金限制上也能齊心協力。