住宅供應出現懸崖，房地產政策失去動力

很多人分析稱，擔心明年住宅市場出現供應懸崖。韓國建設產業研究院不久前預測，始於2022年的首都圈公寓開工量減少將從明年起將大舉產生影響。這是考慮到從公寓開工到竣工即入住，一般需要3年左右時間。建設產業研究院預測，首都圈公寓竣工在2005年-2023年平均為15.6萬套，但明年將低於平均水平。因為2022年開工量有14萬套，去年只有10萬套。今年1月-10月雖然小幅回升到11.2880萬套，但並不充分。

圍繞供給的環境都不好。雖然今年美國基準利率總共下降1個百分點，但年利率仍高達4.25%-4.50%，而且美聯儲明年的降息次數預計將從4次減少到2次。如果高利率持續，建設公司的資金籌措就會變得困難，住宅購買需求也會減少。供給、需求同時減少，形成惡性循環。

匯率也是問題。19日和20日，韓元對美元匯率以一周交易收盤價為準超過1450韓元。這是全球金融危機後15年零9個月以來的第一次。如果匯率暴漲（韓元貶值），即使美國下調標準利率，韓國銀行也難以跟著下調。此外，由於建設業的特性，原材料大部分依賴進口，匯率上升直接導致工程費增加。城市住宅供應的核心手段——再開發和重建的事業性進一步下降。

在這種情況下，旨在搞活住宅供應的政策和法案失去了動力。很難預測因緊急戒嚴而產生的植物政府會持續到什麽時候，國會也因朝野政治鬥爭而停止。

大部分人認為，在野黨反對的“廢除重建超額利潤回收制”已不可能實現。從重建合作成員的立場上看，提高事業性的一張牌實際上已經消失。壓縮整備事業階段、提高事業速度的《重建、再開發特例法》似乎也難以在國會通過。這主要是因為政府沒有采取能夠減輕在野黨排斥感的“修改法律”，而是選擇了只在發表對策時顯得更加好看的“制定特例法”方式。

如果一切照舊，尹錫悅政府原定在任期最後一年2027年動工的第一期新城市先導地區重建能否順利進行還是個未知數。通過解除首爾瑞草區霜草地區等開發限制區域（綠化帶）供應5萬多套住宅，明年上半年（1月-6月）首都圈3萬套規模的新宅地指定能否按計劃進行，不確定性增大。

結果，像今年夏天這樣的“房價暴增”隨時都有可能再次出現。目前是人為地勒緊貸款，平息了緊急不滿的狀態。如果在新的一年裏恢復住宅擔保貸款，需求受到刺激，那麽像今年一樣在首都圈、其中是首爾、更加是江南的“明智一棟”有可能繼續申報。趁著氣氛的家庭因為過度購買房產，可支配收入會減少。而地方上未出售問題尚未解決，很難期待房地產價格上漲會帶來創造建設工作崗位和內需的良性循環。令人害怕的是，國政動力跌入谷底的今明兩年，有可能左右今後及數年的房地產市場。